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【羅仕揚blog】懂升值的首置盤

文章日期:2017年10月12日

市民翹首以待的首置上車盤,原來十劃未有一撇,地點、收入限制雖然初步曝光,但具體時間表未有,單位種類未有,定價模式未有,轉售限制未有,賣回政府的方案亦未有,實在令等待上車的一群失望不已。早在施政報告公布月餘前,政府已透過傳媒為首置上車盤放風,測試社會反應,而在未有詳細方案前,坊間已就那些根本未落實的傳聞方案反覆討論了多少遍,可見市民對上車的需求是如何殷切。

忘記受過傷害,樓市雖曾狠狠地傷過香港人,不過港人對磚頭依然一往情深、孜孜不倦、樂此不疲,縱使樓市經歷過高山低谷,多少人承受過負資產的痛,港人對買樓,始終抱著一種莫名其妙的情意結。有人說,房屋不是一種單純的商品,你可以不買奢侈品,但你必須有生活空間,所以港人對買樓很執著;但反過來想,美國人英國人日本人難道不需要生活空間?為何其他國家卻沒有如港人般為樓瘋狂?安身立命是剛性需求,但真正對磚頭的渴望,是源於買樓是自小已根深蒂固地、潛藏於我們腦內的一個概念。

「小明,畀心機讀書,大個賺多啲錢買大屋俾阿爸阿媽住!」這個說話夠熟悉吧?我相信問10個80後,最少有9個在孩提時,曾聽過父母說這句話,這個「小明」是你、是我、亦是他!這句勸勉小朋友努力讀書的說話,重點有兩個,第一是「賺錢」,第二是「買屋」,讀書只是達至結果的手段,目的還是賺錢和買樓。聽得多自然上心,買樓成為了大部分人的人生目標。有錢買樓,無錢儲錢買樓,大學生申請公屋上樓,出花紅儲首期買樓,拍拖儲錢夾份買樓,結婚要買樓,阿仔無錢阿爸阿媽打本買樓,甚至按了原本層樓當首期再買樓。港人捱生捱死,為了還是買樓。

歷史經驗告訴香港人,買樓是最簡單、直接、有效的賺錢方法。「超,你有冇見過啲人因為層樓變負資產,走去燒炭自殺死?」對,那些年的金融風暴,樓價暴跌,但弄得要走上絕路的,投機炒賣佔大多數。現在回頭一想,縱使樓價曾經因金融風暴及沙士等天災人禍而經歷陣痛,但只要保得住份工,每個月如果仍有能力供樓,捱得過去,買樓依然是「長揸必勝」。近幾年樓價狂飆,基本上任何人在任何時候入市買樓,此時此刻帳面上都一定有利潤。如此容易的「錢搵錢」方法,吸引更多資金入市,甚至內地北水南下本港。需求持續但供應有限,樓價自然水漲船高。

「買樓保值」和「買匯豐(0005)收息」,是上一輩的兩大投資定律,而買樓除了有機會賺樓價升幅外,更可用來「錢搵錢」,所以有財政實力的人,誰人手上不是拿著幾舊磚頭來放盤收租?豪宅租金回報率低,兩房三房單位照顧到一般家庭的需要,理論上最好租,租金回報率亦較合理;不過「識租一定租劏房」,買間300至400萬的舊樓回來,劏成4至5間房,每房收租四五千,月入租金已高達兩萬,比將軍澳兩房單位的租金還要高。回報如此理想,難怪飛上枝頭的財爺陳茂波,其妻子也是經營劏房的能手。

香港人對買樓的渴求有多殷切?看看那個大台的睇樓團節目,主持竟然是Ben Sir,學而優則演,由教書教到上鏡,再由教粗口教到睇樓,他本身已是個獅子山下的香港奮鬥故事。再聽聽他在節目內講述自己的買樓經歷,由屋仔「轆」

到杏花邨,再通過樓價的升值,「換下換下」換到上西半山的豪宅,簡直就是「你是你本身的傳奇」。當身邊太多人因為買樓而賺錢,你更會覺得「打死一世工」沒有用,人工怎樣升也追不上樓價的升幅。「早買早享受,遲買貴兩球」,擔心將來子女「無瓦遮頭」,慈父慈母就更願意奉上畢生積蓄、退休金、棺材本,幫助子女上車。

說了這麼多,無非想說的是,港人買樓,不是單純為了住,而是要在住的同時,滿足升值的要求,達到賺錢的效果。施政報告內有關首置上車盤的篇幅,基本上只有三言兩語,沒有提及太多關於轉售限制,或者看看各大傳媒收到的風更實際。「設立十年禁售期」,比居屋五年禁售期更長,不過私樓兩年內轉售也要付雙倍印花稅,其實也算變相禁售期的一種,能夠以折讓價買樓,十年禁售期,雖然嚴苛,也算合理。「十年內只能以原價轉售政府」?甚麼?買樓不能賺樓價的升幅?港人心內不禁會問,我為甚麼要買?

窮人住公屋,只因買樓的首期距離他們太遠,一個低廉的租金已經「全包」,窮人自然「住得舒適,活得招積」。稍微有些少資本的人會考慮居屋,只因居屋同樣以折讓價發售,但在樓市上升周期中,即使補地價轉售,一樣可以賺到樓價的升幅,從近年爆出多個「居屋樓王」可見一斑。再看首置上車盤,定價可能比居屋更高,但卻只能純粹發揮住的用途,不能賺到樓價的升幅。這種操作模式,等同要買家將一筆大的按金放在政府,作為住在首置盤內的成本,但卻要支付地租、差餉等居住開支,而年期屆滿後,買家只能取回按金。試問稍有資本的人,寧願再儲多些買私樓,又或者買個條件差些、價格便宜些、但有機會升值的私樓,還是去買首置上車盤?

不能否認,林鄭確實有想幫市民置業的熱誠;不過現實是,每個人的心底都是貪婪的,無論想安居樂業的說話說得多冠冕堂皇,但若樓價上升卻沒有錢賺,心底仍會感到不爽。政府有甚麼可以做?當樓價升至扭曲時才去講調控,但房屋這資源已盡入強者之手,一說調控隨即會令有樓在手、有權有勢的既得利益者反對,一切已經太遲了。

羅仕揚

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