濼觀天下

何濼生:港倘大幅加稅 樓巿需求自然降

文章日期:2020年12月21日

【明報專訊】關於香港樓價高踞全球榜首,報道和論述都十分多。上月陸振球更曾以樓價隱藏稅為題,在《明報》樓市解碼專欄探討香港人的稅務負擔。

樓價反映地方競爭力

陸振球指香港有必要增加土地房屋供應,我當然十分認同。由於樓價乃由供求決定,他對埋怨樓價太高的年輕人往往極力阻止政府覓地建樓感到非常無奈。

面對強大需求增加供應當然十分合理。然而,我們也要問何解在香港,置業人士願付如此高價買樓?

施永青先生最近提出:一個地方的樓價其實反映該地的競爭力。這分析很對,競爭力其實等同吸引力,香港若然沒有吸引力,就不會有人願意付出高價買樓。

移居外地樓價雖低 稅率卻高

香港素來的吸引力在於香港社會穩定開放,治安良好,崇尚法治,華洋雜處,中西文化薈萃,而且地理位置優越又有極美的海岸線和近在咫尺的郊野公園。但除了這些以外,還有非常吸引的低稅制。

一般而言,以香港既不徵銷售稅又行低直接稅的兩大優勢下,樓價和租金都會直接受惠,其中對樓價的影響最大。樓價的升幅其實會反映未來多年將省下的稅,當這影響完全反映到樓價之上,就出現一種穩態的平衡(Stable Equilibrium)。來港和離港都沒有利益上的差別,在別處居住可買平樓交貴稅,而在港居住可交平稅住貴樓。如果人可隨意遷徙,這樣的穩態的平衡就是終局。

然而,我們有理由相信低稅負高樓價的經濟體,會比高稅負低樓價的經濟更有活力。只要住進了香港,樓價雖高若已購入就是「定局」,不會持續影響個人的經濟活力;但薪俸稅利得稅和銷售稅卻直接打擊工作投資和消費活動。

低稅負高樓價經濟體 較有活力

在美國除了薪俸稅利得稅和銷售稅都比香港高以外,住宅物業往往還要交很高的物業稅,最高物業稅率是新澤西州的年徵樓價的2.21% ,最低物業稅率則是夏威夷的年徵樓價的0.3% ,而居中的第25高的佛羅里達州平均年徵樓價的0.94%。香港當然也要交差餉和地租 ,但相比之下低多矣。

若以1%計,估值市價1000萬的樓年繳10萬元的物業稅,即每季交25000元。毫無疑問,如香港的差餉升至這樣的水平,同時將薪俸稅升至最高34%,再引入銷售稅6%,相信香港的住宅物業需求必大降,即使不增供應,本港樓價起碼要跌三分之一甚至一半,年輕人置業恐怕不會比今天易。

嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員

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