蔡金強﹕物管公司有姿勢有實際

文章日期:2019年3月18日

【明報專訊】中港股市進入膠着震盪狀態,車身相當搖晃,投資者應該會很暈,大市今天跌,明天漲,指數雖然波幅不大,上證3000點,恒指29000點上下,可板塊和個股可以一周10%的波幅,這種情况下,小金人覺得最好減一點點倉,個股散開,趴下裝看不見,這種震盪局面應該會到月底,大市再上……過度想trade,想短炒,風險很大。

小金人是地產好友,對地產板塊,尤其內房還是很熟悉的,內房最近很強勢,小金人覺得投資者無理由裝清高,內房3月素來有一波升浪,你不捕捉是你的問題。可能有朋友說,哇!這麼短線,散戶嗎?哈哈,散戶又如何,你要知道,內房這三年真正掙到錢的恰恰就是老散,尤其大陸的牛散,他們有資金,有膽識,有信念,還認清事實,遠精過不少機構投資者。投資內房不能船頭驚兵,船尾驚賊,要能熬!過分研究政策就輸了!

行業未來幾年進高增長期

中國地產行業是一個無敵巨無霸行業,一年一手銷售13萬億人民幣,二手銷售也有5、6萬億人民幣,加起來一年接近20萬億人民幣,行業存量價值有250萬至300萬億人民幣,這樣的體量,整個產業鏈必將出現很多偉大的公司,不止發展商,未來還有很多其他的,如商業、物管、裝修、系統等等……今天講講物管,小金人對這個細分行業相當樂觀,是真正有姿勢有實際,有想像,絕不是你以為的物業費這麼簡單。

現在香港上市的物管公司有接近十間,最大的碧桂園服務(6098)、綠城服務(2869)、中海物管(2669)、雅生活(3319)、彩生活(1778)這些,2018年更是有五六家物管公司上市,包括雅生活、碧桂園服務、新城悅(1755)、永升(1995)、佳兆業物管(2168)等。過去一年,很多物管公司股價都漲了近1倍,大部分2019年的市盈率接近20倍,表面不便宜呀!可是,值,甚至低估,因為這行業未來三五年將進入高增長期,想像空間巨大,而且風險不高,相比很多所謂新經濟行業的無厘頭估值,而且無盈利能力相比,簡直值回票價,比如美團(3690)和蔚來汽車這種燒錢公司。為何好:物管公司的收入來自三大塊,物管費,內在客戶增值服務,外在潛在客戶增值服務,未來皆有大潛力。

增值服務想像空間大

第一,未來三五年,很多物管龍頭的基礎物業管理費收入都會有高速增長,Why?很簡單,因為這些公司的母公司的交付物業將井噴,30%至40%複合增長很正常,這個增長已經很明顯,很肯定,龍頭地產公司在2016至2019年的銷售面積複合增長就超過40%,這些預售面積將在未來三五年算數交付,這些上市物管公司將直接承接這些管理面積,沒有懸念,另外,這些上市物管公司還會從第三方接管新的管理面積,特別是有品牌的像萬科物業、綠城服務和永升。新的接管面積的單方物管費也會大大超過舊物業,所以,朋友,這不光是一個30%至40%的管理面積複合增長,還有價格。在上市物管公司,基礎物業管理費收入還是佔了60%至70%,所以,很明顯,一個很強的增長是必然的。

第二,增值服務呢?也是很有想像空間的,比如社區金融、社區教育、社區醫療、社區美容等等,中國的社會實况是以小區作為管理單位,而非歐美的街區,小區內就是你的天地,小區內可以美輪美奐,可是大街上卻是另外一番光景,而且物管公司提供的各種增值服務更有保障,所屬的大地產公司「實力杠杠」,跑得了和尚,跑不了廟!只要這些物管公司的增值服務跟社會接軌,肯定有強大競爭力,這方面的增長將是巨大的。

看好永升新城悅奧園健康

第三,在5G和物聯網的未來想像空間無限,像上面說的,中國社會的管理單位是小區,而非街區,在未來中國如果要大力推進5G和物聯網這些新概念,落地的端口最直接,最容易的就是大城市的小區,尤其是優質的小區,對的城市,對的人群,對的社會氛圍,只有這些中產階級才容易推廣5G和物聯網,才能成為事實,試想想,萬科物業手下管理了接近500萬戶家庭,這可是500萬戶中產階級,等於一個大國的人口總量,在互聯網的世界,這些小區雖然不在同一個城市,可在互聯網的空間是並列的,是容易集中處理的,想想都怕,如果萬科物業聯合華為搞5G會有爆炸空間。當然,能有這潛力的只屬於少數的頭部領導者,還必須是相對中高端定位,一二線城市定位。相反,恒大(3333)和碧桂園(2007)就沒那麼容易,你去三四五線城市說這些,就有點扯了。認住這些頭部企業,如萬科物業、龍湖物業、綠城服務、永生等。

其他物管公司的好還有它的輕資產和淨現金的特徵,這也是大賣點,現在上市物管公司的2019市盈率在20倍左右,2020年只有14,15倍,這個增長是接近肯定的,所以你是貴嗎?而且還有淨現金,還有分紅,相對一眾燒錢公司我都不知道怎麼比較。小金人更看好新上市的幾家如永升和新城悅,周一掛牌的奧園健康(3662)也很有看頭,這三家今年都只有14至18倍,明年10倍出頭,開什麼玩笑,而且貨源歸邊!股價有空間。

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]