蔡金強﹕樓市崩盤怎麼爽約?(下)

文章日期:2019年2月18日

【明報專訊】上周說了本港樓市崩盤爽約的外圍和長遠供應因素。本周繼續談談短期供應及需求方因素。

短期供應方面,截至去年底,未來3至4年私人住宅落成量約9.3萬伙,當中現樓貨尾9000伙,另有6.4萬伙待售樓花單位和已批出而未動工的土地可建約2萬伙。9.3萬伙中,約7.35萬套是實用面積753方呎或以下的中小型單位,比例約79%。現在香港有一手空置稅,你說發展商不會拖慢蓋嗎?很明顯未來三、四年香港每年的供應只有1.7萬至1.9萬套房左右,香港一年的一手成交也大約在此數,所以,肯定短中期香港的一手是無法放量的,加上長期土地也無法放量,結論就是「香港15年沒土地和房屋無法放量」。

那發展商會降價嗎?問題是為何他們要降價,要知道,香港地產商跟內地開發產商「同人不同命」,他們在香港是金字塔的頂端,經濟和政治地位都有,所以,他們可以幸福地按照自己的財務和發展規劃推盤。早知道,香港五大發展商的市場佔有率在90%以上,他們五家平均的淨負債率只有18%左右,他們的有息負債成本只有2厘,五大家族在上市公司外還都有一個比上市公司大得多的生意,那朋友們,為何他們要大砍價,砸自己的鍋呢?而且,現在政府新增供地那麼少,還有國內地產商來搶市場,你說五大地產商為何要主動離場(長實(1113)有點,但是其他原因)。

五大地產商沒理由要大砍價

這跟1997年時信和置業(0083),新世界(0017)財務相對緊張的情况是完全不一樣的。

(四)香港需求穩定且微增:朋友們老是以為香港的樓宇需求都是炒賣,沒有需求,而人口也是不變的,事實上這是誤區,首先,香港在2018年人口大概745萬,這可是一個歐洲中等國家的人口規模,而且,香港每年的人口淨增加也有四五萬人的,不少還是內地在港讀書的大學生,香港一年的家庭數目也穩定增加接近1.2%,加上不少中國公司派駐香港人員的需求,香港的本土私人房屋剛需是很穩定的,大約接近1年兩萬套。像剛才討論的,香港未來三四年,一年的一手房屋供應也就不到兩萬套,這根本不足填補新增人口的缺口。

(五)樓市敏感點乃股市債市漲跌,而非利率:香港的樓市當然還有很多炒賣投資需求的,以前,分析這方面的需求往往緊盯的是美國加息,利率走勢,市場智慧一般認為加息慢慢繼續下去,樓市就會玩完。所以,眾多朋友都認為香港樓市崩盤不可避免,因為美國的縮表和加息將繼續。眾朋友們,小金人不認為現在的香港房屋投資需求對加息有這麼敏感,世界已經不同了,經過過去十年的全球無敵量寬,全球的貧富懸殊太大了,有錢人太有錢了,現在的香港,很多房子都集中在這富人手裏,強者手裏,他們的財富已經令到他們對所謂的加息負面影響毫無感覺,有感覺的只是普通市民,不是他們。這跟1997年是非常非常不一樣的,1997年的樓市大泡沫是全民參與,這次是「強者(富人)參與」,很多人根本從開始就注定沒法參與這場遊戲,這不公平的遊戲(冤有頭債有主,你去問問美國佬)。相反,小金人覺得對這群佔香港投資投機需求大頭的「強者」,股市債市漲跌反而對他們有更實際的影響,因為這群人在2008年以後參與了全球量寬資產大泡沫遊戲,除了樓,還有股,還有債,而股債的上落極大,動輒可以改變他們對自己財富的看法,小金人覺得這才是他們最敏感的地方,大家想想,是不是去年8月到12月股市最差時期就是樓市最差時期。

樓價可能還會跌 仍是數一數二好資產

這兩周香港樓市站穩,股市發生了什麼?恒指單月漲了2096點,升了8.1%,不但是一年以來最好,更是全球主要股市最好。

結論:總的來說,香港樓市能在現在就初步站穩,絕對是遠超預期的,畢竟市場共識期待的是一個媲美1997年的世紀大崩盤。

小金人也不敢妄斷香港市場已經恢復升浪,可小金人很肯定就算未來再跌,這次香港的樓市也不會如1997至2003年那種世紀大崩盤。現在不管樓市小環境還是經濟大環境都正處於好中有壞、壞中有好的複雜情况,樓市去向不易把握,畢竟現在最大的變量是中美關係。

可是可以肯定的是,樓對於香港人來說還是數一數二最好的資產,樓價可能還會跌,可不會跌出什麼大花樣來,相反,近十年,這世界就是一個「蠱惑」的世界,市場共識覺得港樓會跌,分分鐘今年它漲給你看!拭目以待!

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]