蔡金強﹕樓市崩盤怎麼爽約?

文章日期:2019年2月11日

【明報專訊】作為一名資深地產分析人員,藏在小金人的內心有個大尷尬,就是過去十五六年,每當聽到有人信誓旦旦的廣而告之深圳、上海、北京崩盤了,某某樓盤暴跌三成,我都感慨自己無能,因為我真的力有不逮,沒人打電話給我呀!可能我不在VIP客戶名單上,悲哀!可香港好歹也有地利吧!不至於這麼淒涼吧?可我還是在過去十幾年內碰到兩隻手的手指可以數完的案例。我真要檢討,因為這次我還是沒什麼斬獲,在這個號稱「過去半年冷到你不信,絕對涼涼」的香港樓市,本來有在九龍站瞄到一個,兩天已經不關我的事了。真的要檢討,不是說好要崩盤嗎?小金人用自己的微信搜了搜香港樓市的消息,你看,全是這些「涼涼」、「冷到你不信」、「入冬」的新聞,可現實是,一場大家本來篤定而期待的轟轟烈烈的香港樓市崩盤可能已經又爽約了。

看看數據,前周中原城市領先指數CCL(最有代表性)報170.86,按周微升0.13%,連升兩周共0.39%。香港樓市從去年8月開始跌,連跌接近6個月,指數跌了接近10%(個別樓盤可能跌幅有15%至18%),知道這兩周算明顯穩下來了,10%當然也是跌,可第一,事實上香港樓價在2018年還是漲的,全年中原城市指數漲了1.6%;第二,現在就已經穩定下來,已經比 95%的朋友預測的要樂觀,就算比小金人的預測也樂觀一點點(我預測3月穩定下來,指數跌12%至15%),就別提「安得廣夏千萬間」的精英們,動輒30%,甚至把這次崩盤媲美1997年跌掉三分之二的殘况。所以,香港樓市現在能初步穩定下來肯定算大超預期,這是事實,與喜惡無關!

量寬很難停 資產價格只會漲下去

為何如此篤定的崩盤判斷最後又再次事與願違呢?什麼變量導致呢?

外圍因素:

(一)2008至今:全球量寬繼續中。這個因素大家都很清楚,小金人就不多討論了,事實上貨幣供應漲了好幾倍,作為資產類最大宗的房價漲好幾倍不是很正常嗎?這是很悲哀,為什麼會這樣?大家可以去問問深愛的美國人。朋友們可能會說,美國2017年開始縮表,開始加息,中國去年也狠狠的去槓桿,then,香港樓市在2018下半年終於頂不住跌了6個月,then,you know,中國和美國這兩個香港經濟的父母也頂不住了,中國現在的放水應該連瞎子都看得見吧!美國也很明顯,聯儲局在特朗普的威脅下投了降,主席鮑威爾完全打倒6個星期前的自己,接近完全停止繼續加息之外(今年可能加多一次),又醞釀終止「縮表」,還說日後遇上衰退,還有很大空間擴大資產負債表,接近坦言有需要的話,QE4都沒問題。大家可能要醒一醒,量寬應該會跟大家長相廝守,全球央行資產負債表易擴難縮,就好似吸毒吸了多年,去年一縮,企業及政府立刻死給你看,現在情况很明顯,誰先縮誰輸,小金人這套理論過去三四年沒變過。美國現在要縮小跟中國、日本的貿易逆差,那買美債的責任就落在聯儲局身上。所以,全球的量寬很難停,結果是資產價格不斷膨脹,貧富懸殊日大,全球民粹將更無日無之。所以,那些認為香港樓市將死於美國縮表和持續加息的朋友們可以休矣!

內地經濟困頓 反利港樓市

(二)中國經濟困頓,政治像左轉,有利香港樓市。聽着覺得很反智嗎?No!事實如果國內繼續無病無痛到公卿,穩步增長,那香港十來年內將與國內二線城市無異,香港的窗口地位也將壽終正寢,對國內有銀人士吸引力也將消失,香港樓市承壓!相反,國內現在政經局勢對香港的樓市有頗大助力。首先,國內向左轉這兩年相當明顯,四十來歲以上的人,應該都完全明白什麼叫「人民群眾鬥群眾」的恐怖。當「姓資姓社」還是熱門討論話題,你就知道民智之低。這種情况下,以前很簡單,可現在美國、澳洲、加拿大都對咱們中國人像防賊一樣,這樣香港還是有點價值的(沒人知道能維持多久),加上CRS出台和愈來愈多新經濟公司在香港上市等等,愈來愈多國內富豪和頂級白領轉揸香港身分證,一年有好幾千個人總有吧!香港樓市一年成交就6萬套(一手不到兩萬套),你說這個變量大不大!

可行增供應方法全被堵死

香港本身因素:

(三)增加供應無解:香港樓市難出現1997年至2003年這樣的世紀大跌,回歸本源,還是供需因素,你要市場大跌,要麼地產商一手大砍價,要麼現有房屋持有者甩賣,要明白,憑意念和憤世嫉俗樓價是不會跌的!先說供應,香港最大不同於世界其他地區就是它只有1106平方公里,就中國一個小縣那麼大,北京一個朝陽區就比香港大,而且香港有45%是郊野公園和綠地,可用實際面積也就500多平方公里,現在香港政府所有土地儲備就是100公頃(實際可能就65公頃),在這麼小的土地裏,有740萬常住人口,人口密度應該是世界前幾名,這種情况下任何幻想香港新屋供應大釋放的假設原則上都是白癡。香港政府如果想大幅增加土地供應就只有三招:填海、拓郊野公園、新界農地轉換。

憤青跟政棍們會建議填了高爾夫球場,真白癡,你為啥不建議填了維港,香港還是國際都會嗎?連個高爾夫都沒有嗎?大家都明白一定要大幅增加土地,可香港人又反對填海,反對拓郊野公園,反對發展商低價農地轉用途,真是相當可愛,要明白「土地是不會從天上掉下來的」,可幾乎所有可行的方案香港老百姓都會反對,而且是義正辭嚴的反對,填海會浪費香港儲備,「明日大嶼」已經被黑標籤(事實上林鄭這個建議我懷疑也是假的,填要填10年,還要先有5年諮詢期,還要立法會先批准十億諮詢經費),填海還會破壞環境,很崇高的環保觀念。很明顯5年內不會有大規模填海造地,大家死了這條心吧!那開拓郊野公園呢?也很難,還是環保,綠色和平的兄弟們,開工領盒飯了。加上香港任何主要議案都要立法會三分之二人數通過,可英國佬在立法會佈下的「民主象棋」超過總人數三分之一,也就是你任何像樣的法案,填海呀!開拓郊野公園呀!……sorry,我們民主鬥士都是不會同意的。

最後一個辦法,農地轉換,現在各大地產商在新界有兩億多尺的農地(土地面積),換成可建面積,那得五六億,七八億尺,換嗎?2017年梁振英一年還轉換了接近兩萬套,可2018年一臉正氣的林鄭農地轉換只弄了4000套,每呎3000港元的轉換溢價你以為香港地產商傻嗎?林鄭最近更是改了新增土地供應公私分配比例到7:3,七成新增土地蓋公屋居屋,一年分給私人房屋的土地供應就8000套左右,香港一年一手成交接近兩萬套,林鄭真是一個有趣的人!

所以,現實已經很明顯,香港現在的政經環境,無論政府還是民主派都是在尋老百姓開心,他們根本就沒想大力拓土地供應,假的,純屬逗你開心!

(下周再續)

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]

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