法巴唱好 內房「有升有息」

文章日期:2019年1月28日

【明報專訊】以一個「龍牀盤」變得街知巷聞的內地小型發展商佳源國際(2768),單日股價暴跌逾八成備受矚目。不過,法巴今年仍全面唱好內房股,估計今年內地樓價最多只跌5%,指仍有供不應求情况,債務問題已持續改善和憧憬下半年或會放寬調控措施,預料未來12個月內房股價最多可見五成增幅,連同股息估計全年回報可達六成。該行共推介10隻內房股,有龍頭碧桂園(2007)和中國恒大(3333)之餘,亦有二線的富力(2777)和雅居樂(3383)等,全部給予買入評級,但同時已調低大部分的目標價。

明報記者 王俊騏

法巴董事總經理李偉烈稱,今次為10年內首次全面看好內房股,預計未來12個月內房股價有三成至五成潛在升幅,而部分股息率有7厘至10厘,加起來或共帶來四至六成回報,但指股價反彈可以極快和短期出現,難以預測。他解釋,內地房地產市場下行周期或較市場預期短,預料今年樓價持平,最多也只是跌5%,皆因仍有供不應求情况,主要源自過去3年賣地數量低和動工項目偏低,相信現時樓市狀况不會如2012至2015年般差。他續稱隨目前未見供應過量問題,庫存量又處於5年來低位特別是二三線城市,市民入市意欲仍存在只是稍為保守,總體認為內房被市場低估。

他認為,內房債務問題已持續改善,持續去槓桿、加快賣樓和減少投地,以至銀行為大型內房提供資金,債務續跌而未見上升,並估計今年市場對內地樓市價格和交投齊跌的最差情况預測,或已反映在內房的股價上。而且,面對經濟增長放緩,貿戰不明朗因素和股市表現疲弱,個別地方政府已放寬樓市調控。他稱在過去樓市下行周期中,放寬調控一般會在成交開始下跌後9至12個月發生,由於一般估計交投在去年11至12月已開始減少,故料中央或會在下半年開始鬆綁措施。

供不應求 料中央下半年放鬆調控

從宏觀政策回歸到內房基本狀况,其實去年大部分內房銷情理想,50強企業於去年1至9月的銷售升39%勝於全國平均水平,故他料即使今年面對樓市放緩,在行業整合下,50強內房的銷售未必跟隨整體下跌。他又稱,過去兩年內房累計未入帳收入創新高,經分析推算出其研究覆蓋的內房,在2018至2020年度有88%至100%收入已經鎖定,反映將會提供強勁的盈利增長和高派息。

市盈率回到下跌周期水平

他又指內房市盈率已跌至2011到2012年、2014至2015年下行周期時的水平,派息水平為新高,史上首次高於發債息率,而隨盈利保持增長,預料2019至2020年度的平均股息率會升到10%至17%,將為過去8年來新高。

不過,內房股波動較大,去年便從高位大幅回落35%至57%,而近期迎來反彈,直至上周五恒生中國內地地產指數過去3個月累升逾兩成,跑贏恒指,而一個月表現計以二線內房增幅較明顯,如新城發展(1030)和時代中國(1233)升幅更超過三成。另一方面,今年為內房債務到期的高峰,面對再融資壓力下,便以高息發債作招徠,但相比下其股息率實際更高。現時股息率最高的內房為SOHO中國(0410)達到21.3厘,其後的為雅居樂12.29厘,以及富力的9.81厘。

股息率罕有高於發債息率

另外,法巴中國高級經濟學家榮靜預計,中國經濟將面臨周期和結構放緩,估計今年增長會放緩到6.2%,但認為上月出口遜預期與全球經濟同步放緩關係較大,如韓國和台灣亦有同樣情况,並相信中美兩國終可達成協議。她又估計,隨聯儲局或放慢加息步伐,預料美元會轉弱,但年底美元兌人幣反而會回升到6.85水平。

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