房託受惠避險資金 首選領展

文章日期:2019年1月7日

【明報專訊】中國製造業PMI跌破50的盛衰分界線、蘋果調低今年首季盈利預測等消息,都加深了市場對環球經濟前景的疑慮,甚至已有聯儲局官員呼籲暫停加息。隨着加息預期降溫,利好傳統高息股表現,近期本港房託股便有反彈迹象,領展(0823)上周五再創新高,過去一個月升超過5%。有基金經理認為在經濟前景不明朗下,吸引為求穩定的投資者追入房託,其中較看好領展、置富(0778)和越秀房產(0405),當中料領展創新高後仍有上升空間,指其往績和管理團隊質素佳,在熊市時仍能給予人信心。

明報記者 王俊騏

市場擔心環球經濟前景,港股2019年首個交易日便有「開門紅」,最多曾跌近800點。在避險情緒高企下,加上市場估計聯儲局今年可能不加息甚至減息,對利率敏感和防守力高的房託股回勇,近一個月迎來反彈。以領展升幅最高,有超過5%,上周五更曾創下80.95元的上市新高,或受早前以溢價超過三成出售12個商場和約4800個車位套現120億元的利好刺激。股價反彈的還有陽光(0435),同期累升逾4%,置富升幅亦有3%以上,反而冠君(2778)期內仍錄跌幅,但四者都同樣跑贏恒指。

5年平均派息增長超過11% 勝同業

房託最吸引之處,在於法例規定房託須將大部分淨收入派息,有別於一般上市公司,在經濟差時可選擇不派息。比較股息率的話,4隻「本地薑」房託中,以置富和陽光較高,同樣逾5厘,冠君則為4.5厘,領展只有3.2厘最低。不過若以長線計,領展每股派息增長跑贏同業,過去5年平均增長超過11%,置富和陽光以9.4%和8.5%僅隨着其後,四者以冠君最低,只有3%。

房託可否增加或維持派息,物業組合的加租能力是其中關鍵,暫仍以領展的加租能力最強。惟近4年頻頻出售香港物業的領展,合共已售出57個商場,賣產同時令收入減少,直至去年9月底上半年的租金收入便錄得0.08%按年跌幅,而續租租金增幅22.5%,亦較2017年同期放緩。同樣有不少民生商場的置富,直至去年6月中期的續租租金增幅則為13.6%,較2017年度的12.8%擴大,而陽光直至去年6月底全年的續租租金增幅同樣擴大,達到8%。

至於擁有中環核心地段寫字樓的冠君,旗下花園道3號和朗豪坊商場的租金收入,直到6月中期同樣按年增長超過12%,反映中環甲級寫字樓供應持續緊絀,仲量聯行數據顯示,中環寫字樓租金已連續4年位居全球榜首。不過,另一機構戴德梁行估計,在中資和跨國企業需求減少,去年中區寫字樓吸納量為兩年來首次有負增長,料今年租金會跌4%至6%,而整體寫字樓租金則料最多會跌2%。

基金經理:較看好領展置富越秀

中投傲陽基金經理溫鋼城(圖)認為,即使本港零售市道放緩,商廈租金增長減慢或會影響房託加租,但始終現時市場追逐穩定投資工具,在加息預期降溫下,仍會為房託股帶來支持。他續稱,市場估計加息周期快將完結,升為近期房託向上的動力,在經濟前景不明朗下投資者追求穩定,令資金流入房託,而當中他較看好領展、置富和越秀。他指領展管理層較積極,相對其他房託與投資者有較佳溝通,讓他們感受公司有前景;定位上又較像地產商給予人一定信心,而且公司上下齊心「搏命」,買這些公司的股票「輸極有譜」。

領展返75元以下可分段吸

他不排除領展創新高後未來數月仍可進一步向上,未來走勢要視乎聯儲局主席鮑威爾講話,貨幣政策方面會否調整,建議散戶當領展股價回落到75元以下,可分段買入。他指領展賣產令租金收入減少或影響未來數季業績,但實則視乎管理層交代,如其稱會把所得資金幫助公司賺錢,便問題不大,一切視乎前景,即使港股步入熊市,但公司往績佳和管理層仍可給予投資者信心。

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