謝紹榮﹕樓巿沒泡沫 何來爆破?

文章日期:2018年12月17日

【明報專訊】臨近聖誕,上周港股市况一如預期,水靜鵝飛窄幅波動,一副「收爐」格局。似乎基金經理及散戶們均無心戀戰,鳴金收兵,港股成交持續萎縮。由於孟晚舟保釋申請被接納,預期港股年底前,應該沒有太大波動。既然如此,今期不如轉談香港樓市。

上周信置(0083)觀塘凱滙較同區市場呎價「八折」推售,發展商公布首輪488伙全數已被認購,為近日低迷的樓市注入強心針,成功測試現階段樓市底價,令一眾心大心細處於十字路口的買家賣家,提供了寶貴的價格資訊。除此之外,該樓盤賣個滿堂紅,也反映了市場購買力仍在,只是買家由以往亂搶「納米樓」,變成有選擇話事權。畢竟在資金缺乏出路和強勁住屋需求下,大家不宜對香港未來樓市走勢過分看淡。

資金乏出路樓市需求勁 不宜看太淡

過去10年香港樓價上升,主因跟各大國量化寬鬆有莫大關係,雖然美國自去年底已開始「縮表」,而近期飽受意大利債務問題困擾的歐洲央行,亦如期於本年底執行「縮表」計劃,但「放水容易收水難」,昔日各國量寬全為保護瀕臨崩塌的經濟,今日「收水」自然亦小心謹慎,避免令資產價格暴跌。

樓房價值主要取決於兩點:(1)租賃市場活躍度;(2)樓市升值預期。由於香港是世界大都會,房屋租賃市場非常活躍,因此樓房的「內在價值」並不便宜。至於價格升值預期,則主要受當地宏觀經濟狀况和當地政府的房屋土地政策所影響,例如近期樓市下行調整,除了受中美貿易戰這宏觀因素影響外,也因現屆香港政府實施空置稅,降低了市民對樓市的升值預期有關。

不過,樓房始終有別於一般投資工具,本身具有資本物品及消費物品雙重特性,也就是說,住屋需求不會因樓市升值預期下調而消失。何况香港金管局有鑑於1998年樓市泡沫爆破潮經驗,早已透過提高房貸按揭成數,來減少樓市過度槓桿化,所以今潮香港樓市上升應該不算是泡沫。既然沒有泡沫,又何來爆破?因此,有心置業安居的人士,只要量力而為,並避免購買位處偏僻的「納米樓」,以現時樓價水平,再大幅下調的風險理應不大。

跨國保險集團

前亞洲區投資管理總監

現職財經教育公司總裁

[謝紹榮 老海鮮周記]