王文彥﹕「賤賣者」更聰明

文章日期:2018年12月3日

【明報專訊】不少樓市評論家認為全港的平均按揭大約在五成左右,而大部分業主都已經「供甩樓」,或者剩下很少的按揭餘額,這些人都有實力守,不會賤賣手上的物業,二手市場的價格因而不會出現大幅下跌。

這些評論家是知其一而不知其二。

樓價是由市場上的物業供求所決定的,有實力而不賤賣(較高峰期有小跌幅的市價亦不賣),那就是不加入出售行列,客觀效果就是減少市場上的供應。但如果需求減少的更甚,抵消該等供應減少有餘,則整體樓價還是站不住腳而會下調的。際此中港經濟放緩其至衰退,環球政經負面因素眾多,需求大幅減少的可能高於一切。

發展商倘賤賣 將主導市價

要出貨,你不賤賣別人賤賣,不賤賣出不了貨,沒有構成成交,結果市場上的所有成交都由程度不一的賤賣價組成,它們因此都成為當時市場成交價的指標,不肯賤賣者喪失對市場成交價的話語權。

哪些人會成為現在和未來的賤賣者?投資者和地產發展商!

最近各區的二手物業不斷湧現劈價貨,一般都較高峰期下跌了10%至15%,它們都是大小投資者的出貨。最近發展商紛紛加快了推盤的速度,價格亦調低至貼近二手價;貨尾不便減價,以免觸動之前高價買入的買家,發展商就大幅加佣給地產代理,讓他們有分佣給買家(幾乎全是用家)的空間,實行變相減價。

發展商市場觸角敏銳,訊息靈通,對未來市况的不利因素早就洞悉先機,是未來賤賣的先鋒。他們不減價則已,一減則會毫不手軟地大幅減價出貨,遠較一般個人投資者勇、狠、勁。發展商手中貨多,未來主導市場的依然會是一手樓盤,它們的成交價將是市場的指標,二手樓價最終恐怕只能亦步亦趨。

小調整沽貨 避免更大虧損

賤賣者之所以願意賤賣,不為別的,是為了爭取今天的平賣成為日後的貴賣,不肯此刻平賣,很可能他日演變成大賤賣,說不定價格較此刻平賣低三成甚至更多。

誰較聰明?答案已寫在牆上:現在肯賤賣的賣家。

在盛轉衰的轉角市,肯在價格作小跌幅調整便壯士斷臂出貨的,就如同股市牛轉熊中售出止蝕股一樣,都是機敏行動。最機敏當然是在最高峰時全身而退,止蝕出售而避免更大的虧損則是次佳選擇。

怡居地產常務董事

中原地產創辦人

[王文彥 樓巿分析]