楊書健﹕子母單位提升租金回報

文章日期:2018年12月3日

【明報專訊】上周拜訪了一位前輩,曾在香港創辦上巿公司,後來在歐洲二次創業,成為了當地不多見的華人發展商。前輩說研究海外樓盤,最實質的數據是租務回報率,因為租金反映了當地真正的物價和消費能力,而且業主和租客都簽下了協議,代表雙方都以真金白銀接受了租金水平。反而其他的數據,總會出現各地收集數據有異、定義有所不同、甚至透明度有分別等原因,影響分析結果。

10月底和《明報》陸振球先生合著的《環球置業強者天書》之中,我們引用了PRICE方程式。上期在《明報》撰文,我們討論了人口老化對香港樓巿的影響,就是PRICE方程式的人口分析(Population)。租務回報率就是裏面排行第二的Rental Yield,背後思想亦非常類似。

不過近年世界各大城巿樓價都有上升,所以發展商都需要各出其謀,維持樓盤的租務回報率。像澳洲的本地民眾都偏好購買獨立屋,十幾年前樓價剛剛上升的時候,澳洲發展商一開始的策略是逐步縮小每間獨立屋的土地面積,以增加每個樓盤的單位數目。

吉隆坡大廈亦見子母戶

當然,獨立屋並非沒有缺點。例如業主擁有了整幢建築物的業權,就代表承擔了整幢建築物的責任。屋頂、外牆、甚至土地內的水管電線問題,全都是一家人獨自承擔。所以到了土地面積太小,前後花園面積不大的時候,買家就會開始質疑為何要承擔這些責任,卻換來小小的花園。因此,發展商縮小土地面積有個限制,不能無止境地縮小。

後來發展商就再出招,在各戶的獨立車房上面加建一個單位。這些單位雖與獨立屋主體相連接,但室內並無通道,而且擁有獨立門口出入。這個第二單位的用途極廣。業主夫婦如需在家辦公,可將單位裝修成工作室。子女如屆高中或大學年紀,可以將他們搬到第二單位,讓他們學習半獨立生活。澳洲是繼美國和英國之後,世界第三大的留學地點。留學生對小單位的需求不小,所以如果業主並不需要第二單位,可以租給留學生。不過,澳洲法律規定這類連土地業權的獨立屋只能由當地居民持有,海外買家不能購買。

其他海外城巿近年亦有以這類子母屋概念建成的房屋。例如在馬來西亞首都吉隆坡,就有發展商在多層大廈推出子母單位。跟上述的澳洲例子一樣,子母單位的業權屬於同一位業主,但是兩者可以完全分隔,並且各自有獨立門口出入。假如業主需要較大空間,可以將較小的第二單位變成主人套房或工作間。

看租客需求調節 出租更靈活

假如業主是純投資者,子母單位的出租策略就會變得很靈活。需要大空間的租客可以承租整個單位;而當遇上需要較小面積的租客,則可以將單位分別出租。這些策略可以賺取更多租金,從而提升租金回報率。

當然,香港單位原來已經很細小,不容易再將之分拆成子母單位。但是各位考慮海外樓盤的時候,或者可以留意這類設計,以保障更高和更穩定的租務回報。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]