滄海明珠

曾淵滄﹕市跌唱淡 代理天職

文章日期:2018年11月19日

【明報專訊】近日,我們經常可以看到不少知名的地產代理商正在改變看法,由看好樓價變成看淡樓價,而且人人爭相鬥看淡,你說會跌15%,我說會跌30%,相信很快便會有人說跌70%。1997年至2003年,香港樓價的確跌了70%,很恐怖。

實際上,見升看好,見跌看淡是很平常的分析法,股市如此,樓市也如此,這是技術分析法的其中一個門派,即順勢而行,可惜香港沒有樓價指數期貨,否則一定有許多分析員努力建議大家沽空。

地產代理靠什麼維生?當然是促成買賣成交,樓價上升時,他們最擔心的是潛在買家擔心樓價已經太高,不敢買,於是地產代理就會努力唱好樓價,預測樓價還會再上升10%、20%……升至搬出一位買樓的女士大罵唱淡的分析員是「食屎的專家」來說明樓價前景一片大好。每一名買樓的人都擔心自己高價接貨,買貴了,因此地產代理在樓價上升時唱好未來樓價是工作需要,為潛在買家打氣,增強他們買樓的信心。

升市時唱好 增潛在買家信心

如今,樓價已經正式下跌了,由今年8月份開始跌,跌了3個月,跌勢已成。現在,地產代理面對的第一大難題是無樓賣,樓價下跌,地產發展商馬上停止賣樓,或只推出小量的貨尾樓應市,這些貨尾量不多,而且地產商也不會減價促銷只剩不多的貨尾單位,二手樓業主也只剩下那些個人財政出了問題、等錢用,或者無力供樓的人才會賣樓,那些不等錢用的業主多會抱觀望態度,因此,地產代理商面對樓盤短缺,無樓可賣的困境,已經有地產代理商因此而裁員,炒掉部分前線代理。

地產商不推盤 代理向二手樓業主施壓

無樓可賣怎麼辦?當然是向二手樓業主施加壓力,有多恐怖就講得多恐怖,希望二手樓業主在擔心樓價還會大幅下跌的前提之下賣樓。沒有二手樓業主願意賣樓,地產代理沒飯開,於是「大劈價」的新聞天天有。一天好幾宗,實際上,這只是歷史的重複又重複。2013年,我就曾經出版了一本《樓市崩潰?》的書,書中描述的當年情况今日一再重複。

花旗銀行就曾經做過一個調查。指出過去10年有20萬人「下錯車」,什麼是「下錯車」?那就是因擔心樓價還會下跌而賣掉自住樓的人,在賣樓之後一直買不回已經賣掉的樓房,變成租樓一族。是的,賣了樓之後樓價的確可能再下跌,但是,多少人會趁下跌買回,沒有!多數人只會再等,希望樓價再跌多20%或30%。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]