滄海明珠

曾淵滄:林鄭新政策鼓勵置業

文章日期:2017年10月13日

【明報專訊】52年前,新加坡獨立建國,一開始,時任總理李光耀就推出組屋政策,組屋以買賣為主,新加坡以低於成本價出售組屋給新加坡公民,因而今日新加坡幾乎全民是業主。人人擁有自住的房屋,其中85%是組屋。很明顯地,香港新任特首林鄭月娥的房屋政策也會是以鼓勵置業為主導,這與過去5年前特首梁振英的需求管理,打壓需求形成一個強烈的對比,這是政策上的大改變嗎?

實際上不是,這是政策發展的過程。梁振英年代,市場上所能供應的樓盤是對上一任特首曾蔭權年代提供的土地。曾蔭權是在樓價大跌的背景之下上台的,因此土地供應從緊,導致梁振英時代房屋供應緊張。房屋供應緊張不是一兩年可以解決的,需求管理就出現了,以致梁振英年代土地供應增加。因此,林鄭月娥任內房屋供應也會增加,政策就由遏抑買樓變成鼓勵置業。

地產商大量農地轉住宅地

土地供應除了政府之外,地產商手上農地、工廈、市區舊樓等,都可以變成住宅用地。恰巧得很,今年地產商很努力地配合林鄭月娥鼓勵置業的新政策,不久前《明報》報道指,今年地產商通過補地價將手上的農地轉成住宅用地的數量非常驚人,達886萬平方呎的住宅樓面面積。過去5年,即使2012至2016年,地產商通過補地價轉換農地為住宅用地的總樓面面積只有224萬平方呎,今年一年住宅用地大量的增加了。難怪政府與港鐵(0066)決定減少供應,以免供應過多,導致數年後樓價暴跌。無論如何,大家一定要明白,土地供應是大大的增加了,以你想不到的速度增加。

林鄭月娥發明的「港人首置上車盤」用的是政府土地,與一般的土地招標無異,因此,供應並沒有增加,只是減少了私樓供應,即為有價格優惠的「港人首置上車盤」讓部分符合資格的人可以以優惠價買房屋。

未來應效法新加坡 逐漸減辣

要鼓勵置業,就得維持樓價平穩而不是推倒樓價,當人人置業之後,如果樓價大跌,那是痛苦的,2003年豈不就是有很多人因樓價大跌而苦不堪言?這也是為什麼政府、港鐵決定收回部分已經準備推出市場的土地而不招標,估計林鄭月娥會設法在地產商主動補地價,提供住宅用地及政府的土地招標過程中取得平衡。

當土地供應逐漸增加之後,過去5年用來打壓需求的辣招是應該減少的,新加坡政府就已經開始減辣,原因是新加坡的土地供應增加了,樓價下跌了,再跌下去就會影響整體經濟。

本港「綠置居」與「白居二」恒常化也是鼓勵置業的有效方法;鼓勵基層置業,「綠置居」的對象當然是已經富起來的公屋居民。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]