投資二三事

周顯﹕全新樓租金較低是共識

文章日期:2019年1月28日

【明報專訊】報道說,近來多個新盤收樓,業主為了趕在過年前把單位租出,收多一個月租,不惜減價,例如說,信置(0083)在粉嶺的囍逸,在去年11月收樓,開放式單位月租9000元;嘉華(0173)在啟德的嘉匯,實用面積793呎的3房連套房單位,只租2.8萬元,回報率是1.7厘,至於1房單位,更加是只租1.3萬元。

其實講到租樓,最好是租全新樓,這已經是聰明人皆知的buyer's choice了。皆因當新樓建成時,供應太多,租金一定會比市價平,這也是定律。

至於續租時,由於起步價比較低,因此往往也能以比較低的價格續租。從業主的角度看,一來怕找新租客麻煩,二來在找尋的過程中,也會丟空和喪失一段時間的租金,因此續租比較廉宜,也是共識了。

我記得,在The Austin初推出時,我的拍檔Phemey用3萬元租下了3房單位,後來只是他買下了九龍站大得多的單位,才放棄了這個平租單位。其實,當時還未有額外印花稅,細價樓的價格也還未炒到飛天,如果他續租Austin,把買九龍站的錢用來買細價樓,當時的租金回報有3厘,已經發了一筆不小的財了。

業主角度 續租較找新租客划算

當時,也有闊朋友在御金‧國峰租了一個竇,開放式住宅,1.3萬元租金,後來他搬了去囍滙,也是租金1.3萬元。

話說回來,前述的囍逸雖然租金很低,但由於在2016年出售,買入價是280萬至330萬元,回報率普遍有3.5厘……不過,究竟租金回報率應該用市價去計算,還是用買入價去計算,那是學術問題,與本文無關了。

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