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崔競文

[昔日新聞]
新辣招後 樓市值博率更低
2013年2月25日

【明報專訊】政府再出辣招,繼買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)後,上周五再推出「雙倍印花稅」。筆者相信,短線而言,本地樓市的交投會轉趨淡靜。不過,政府今次出招會否重蹈之前覆轍?樓市幾個月後便再度火紅火熱?隨蚍茈咫云蠸u前景轉趨不明朗,加上近期又已經出現多個見頂信號,筆者認為未必。

根據雙倍印花稅的規定,200萬元以下的細價單位,交易印花稅將由100元增加至交易額的1.5%。至於其他金額單位,印花稅就全面增加一倍。新規定適用於所有個人以及公司,不過,首次置業及換樓自住的香港永久居民則仍然可以享用舊稅率。

值得留意的是,大行之前普遍預期,本地樓價今年將會溫和上升5%至10%。不過,本年迄今,本地樓價已經上漲5%。雙倍印花稅推出之後,一層400萬元的樓便要交4.5%的交易印花稅,基本上將餘下的5%升值幅度抵消,這還未將額外印花稅計算在內。

聯儲局或停放水 樓價走勢難測

短線獲利空間有限卻存在虧蝕風險的資產,值博率有幾高?因此,筆者認為,投資者「諗過度過」暫時會卻步,短線而言,本地樓市的交投會轉趨淡靜。那麼中長線呢?當然,假如本地樓價未來幾年每年預料維持上述5%至10%的溫和升幅,最後,投資者還是會再度入市。不過,筆者的感覺是今次情G稍稍不同,因為隨蚆p儲局開始討論停止放水,2014至2015年樓價走勢的能見度其實正在下降。

細價單位熱炒 預示見頂

雖然市場主流論調仍然認為,即使聯儲局停止放水,鑑於就業市場表現仍然疲弱,退市「十劃未有一撇」,加息更加遙遙無期。然而根據聯儲局於2011年定下的退市大綱,當局其實主張先加息後退市,雖然聯儲局補充指出退市計劃要有彈性,換言之,一切還未定調。不過投資者還是不應該忽略這一點。

值得留意的是,市場上近期亦出現多個樓市見頂的信號,首先,大型豪宅的升值速度已經放緩,資金主要流入細價單位,與股市升至近頂時,資金由大型藍籌炒至三四線股的調整信號一致。野村證券近日就發表報告指出,於去年,400方呎以下的單位升值了三成,1600呎以上的單位只升值不足一成。該行因此推斷,本地樓價已經見頂。今年餘下時間,本地樓市將會把今年迄今的5%升幅回吐出來。

其次,長實(0001)近日將旗下葵涌雍澄軒酒店分拆出售,亦多多少少帶有一點趁市場氣氛不俗「散貨」的味道。其實除了長實,近月亦有不少關於本地上市公司,通過分拆上市的方式出售資產。而這些出售資產計劃對於本港樓市前景而言,當然亦不是一個好信號。

崔競文