【明報專訊】美國樓市及次按信貸問題，自去年起一直困擾金融市場，美國兩大房貸機構房利美及房貸美上周出現「爆煲」危機，更令人關注美國樓市會否惡化，不過也有不少市場人士認為，從近期美國公布的多項房屋數據顯示，美國樓市已現見底回穩信號，毋須過度悲觀。
美國權威財經雜誌Barron's，援引作為美國樓價表現重要指標的標普及Case-Shiller房屋價格指數最新數據，指出今年4月份美國整體樓價雖按年急跌15.3%，但指數覆蓋的20個地區中，8個地區的樓價出現輕微上升。3月份該數據顯示其中18個地區的樓價都出現下跌(見表)，4月數字無疑反映情况有所改善。
樓價數據改善 年底有望回穩
有關數據更顯示，樓價大跌的情况，只集中於斷供問題嚴重的次按房屋。其中4月份售價超過72萬美元(約562萬港元)、位於三藩市的高級住宅，平均樓價按年跌幅只有10.7%，明顯低於接近兩成的整體跌幅。
有關指數的創辦人之一Chip Case認為，美國樓價已接近見底。他指出美國今年4月份新屋動工量，已由06年1月高峰期的227萬間，顯著跌至97.5萬間(圖1)，類似的急跌情況，在過去35年合共出現了3次，每次樓市活動都能在一個季度內反彈，儘管他承認，民眾情緒仍可能會受到美國經濟正走向衰退所影響。
Chip Case認為，美國人的供樓能力上升，也有利樓市回穩，例如目前鳳凰城(Phoenix)的人均收入與樓價比率，雖然由06年的9倍下跌至目前的6倍，但仍較90年代明顯上升(圖2)。
美國全國不動產經紀協會(NAR)最新公布數據亦顯示，5月份美國二手房屋供銷售總量跌至449萬間，以目前的銷售速度計算，市場需要10.8個月來消化，明顯低月4月份的11.2個月，至於5月份獨立屋銷售則輕微上升2%。
NAR經濟分析師Lawrence Yun認為，在供求理論下，預期美國樓市在未來5個月可望穩定下來，並在明年出現復蘇。他指出，目前美國房屋的年銷量約500萬間，與10年前水平相若，但其間人口則增加了2500萬，並且製造了1000萬個新職位，目前新屋的淨需求量約為每年160萬，以目前每年不足100萬間的供應量看來，明顯未能滿足市場需求。
新屋動工銳減 未能滿足需求
另一分析師Tom Brown亦指，反映次按證券市場表現的ABX指數顯示，在過去6至8個月，有關貸款的拖欠情況出現下降，顯示未來樓市出現斷供的壓力可能降低。
美國Well Fargo的首席投資顧問Jim Paulson亦預期，斷供情况可望改善，美國樓價可望在今年底回穩。
美國國會正建議立法，透過聯邦住宅管理局(Federal Housing Administration)來協助處理3000億美元的問題次按貸款，華府也可能注資挽救美國兩大房貸機構房利美及房貸美(詳見另文)，也減輕了市場對樓按信貸的憂慮。
穆迪﹕售樓數字改善屬虛火
但一些市場人士也認為，美國樓市仍有可能進一步下調，其中評級機構穆迪的經濟分析師Mark Zandi，以及資產管理公司Pimco的基金經理Bill Gross便預期，未來樓價將再跌一成，主因是美國經濟可能在稍後正式進入衰退，加上利率趨升，令就業市場及斷供情況惡化，近期房屋銷售趨穩，也可能只是受到銀主盤及市場減價促銷所致。
撰文：基斯羅
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