【明報專訊】上周一起，英國多間樓宇按揭機構都減少甚至暫停借貸服務，令全英按揭協議交易宗數突然減少13％，英國樓價問題似乎漸漸浮上水面。據英國傳媒昨天報道，標準普爾的最新研究報告便指出，英國樓價可能要下跌27％。著名金融顧問公司Longview Economics發表的研究報告亦警告，英國樓市泡沫恐將爆破，樓價會下跌20％至30％，調整時間更可能長達3至7年。
自1997年以來，每當外圍經濟環境欠佳，英倫銀行便會減息，刺激樓市、信貸和本土經濟，試圖減低英國經濟所受的衝擊，首次是在1998年俄羅斯經濟崩潰引發的信貸危機；第2次則發生在01至03年全球經濟放緩的艱難時期；第3次則是05年，當時英倫銀行稍減1/4厘刺激樓市。
在這3次減息周期中，英倫銀行大致都能在維持經濟穩定增長的同時控制通脹，令過去10年成為英國史上最長的經濟擴張期。但在這段「黃金十年」時間中，英國同時也經歷了史上最大規模及時間最長的消費信貸與樓價上升。
樓價暴漲水平 為70年代末6倍
英國家庭債務由1997年(英倫銀行獨立時)佔國民總產值(GDP)的65％，急升至今年的超過100％。其間，英國樓價按名義價值計算上升超過3倍。即時經通脹調整後，英國樓價暴漲的程度，仍為80年代末水平的1倍、70年代末水平的6倍(圖一)。
在這10年間，由於全球通脹大致溫和，英國金融業也樂於提供按揭和消費信貸產品，英國以減息刺激樓市、內需及創造信貸去推動經濟，無疑是行得通的。但隨着美國次按危機爆發，導致全球信貸緊縮、銀行傾向規避風險，加上新興市場經濟急速發展引致全球通脹壓力，上述兩大前提條件已出現逆轉變化，業主變得很難借錢。即使央行減息，金融機構仍舊不敢草率借錢，即使肯借也只屬風險級別最低的貸款。
最大問題是，樓價上升時，銀行樂於提供更吸引的按揭息率及更寬鬆的條款，但在目前樓價回落的環境下，由於擔心損失，部分銀行開始減少或暫停向業主提供部分按揭，結果反而進一步加劇了樓市下滑。
樓市下滑 銀行減按揭貸款釀惡性循環
多項數據都顯示，英國樓價估值仍太高。英國平均樓價與人均收入的比例，已經大大超過80年代的高峰(圖二)，按揭成本也正朝80年代的高峰邁進。去年，首次置業人士按揭數目，僅只佔貸款總額的35％，較10年前的50%顯著下跌。
樓市調整期恐長達7年
過去，英國在經歷樓市泡沫爆破後，樓價下調幅度，大致相當於之前整個上升周期的升幅(見圖一80年代樓價升幅及90年代初回落情况)。由此可推斷，英國樓價下跌20％至30％是完全有可能的。另外，銀行界的風險與日俱增、樓價估值過高及英倫銀行不肯大幅減息等因素，也是推低樓價的動力。根據過往經驗，樓價調整或會維持3至7年，而樓價下跌過多及調整時間過長，都有機會釀成衰退。英國經濟調整期可能已經開始，就像90年代初日本10年經濟衰退一樣，英國有可能進入低利率及弱英鎊的時代。
標普報告也指出，英國樓市正遭遇「三重打擊」，包括業主還款負擔增加、借貸困難及買家入市態度謹慎。報告指目前按揭還款佔業主收入的20.6%，這個水平與1988年末英國樓市危機開始時十分接近。
撰文﹕奕明
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