【明報專訊】經過近半年的調整，不少本港上市的內地房地產股股價已跌了超過一半，在部分投資者眼中，可謂出現估值的重大折讓。然而，可以預期的是，在當局絲毫未有放鬆調控措施下，內地樓市的寒冬仍然還未完結。銀行關水閘、上市融資路斷，已令內房企業落入資金枯竭的風險，再加上市場氣氛仍然慘淡，今年樓市銷情將難以樂觀，就更令一直以「高負債、高毛利、快速銷售」模式發展的內房企業面臨生死存亡的危機。
內房股自去年下半年宏調發力的打擊下，至今股價自高位被「腰斬」的股份已遍地都是。12元的中國海外(0688)，個位數市盈率的富力地產(2777)，可謂見者心動。而且近期陸續公布的業績，大部分內房股都交出耀眼的成績表，利潤增長都是以雙位數計，更令不少投資者垂涎。
削價潮勢起 有礙現金流
不過，就是去年的榮景，反而更襯托出今年的黑暗。「中央在去年底提出從緊的貨幣政策後，的而且確銀行今年的放貸要比去年嚴緊得多。」內地國泰君安證券房地產業分析員孫建平稱，「在去年的房地產開發中，有近70%的資金是由銀行提供。」而現在大規模的收縮，肯定打亂了不少地產商的發展大計。更為嚴重的是，市場逆轉的形勢較大家想像的快和大，在資金供應緊張，回籠又未如理想下，孫建平就估計「部分負債較重的企業，今年極可能會出現明顯的現金流問題。」
以往，內地發展商都是以快速銷售為發展策略，配以高負債來擴大規模，在過往發展項目毛利都有超過40%甚至50%的背景下，區區10%左右的借貸利率，可謂不足掛齒，而此種模式亦令發展商財源廣進。但在現時各大城市銷售已大幅萎縮下，貨如輪轉不再，發展商的現金流即時出現問題。「不少開發商現在已是在吃老本，若市况未能在短期內回暖，資金進一步被抽緊，割價求售等減價潮將肯定會出現。」孫建平稱。
中證監不喜狂買地者上A股
而在本港上市的一眾內房股中，負債較重的如富力，綠城(3900)等如何應對逆市，亦是市場最為關注的所在，雖然富力已宣布將回A股上市，現時高達140%的負債比率有望得以緩解，但回歸之路至今仍僅聞樓梯響，在中國證監會已表明不歡迎大肆買地的內房企業上A股之下，富力能否如願至今仍是未知之數。
而即使負債較低的內房股，其前景亦未必樂觀。早前宣布將發行約4億元人民幣可換股債券的碧桂園(2007)，前摩根士丹利首席經濟學家謝國忠就評價稱：「加上人民幣升值因素，此次碧桂園融資的利率遠高於20厘。」在內地一片樓價減價聲中，高額的利息支出亦肯定會侵蝕已愈來愈低的毛利空間。
(內房股前景系列之二)
明報駐京記者 楊曦
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