【明報專訊】雖然昨日港股低位見承接，但仍未知是否已經初步見底。不過，這也不重要，事關目前一切都以心理及資金流作主導，任何理性分析都屬徒然，刻下應以市盈率或息率作為最穩當的指標工具，即使短線介入無功而回，都可以博取較長線的豐厚遠景。對象方面，越秀房產(0405)便具備上述條件。
事關越房早前被控股公司越秀投資(0123)注入廣州商廈物業，完成收購後，預期全年盈利可增至近2.6億元，每股盈利增至0.244元，而集團已表明會將九成盈利作派息之用，即全年股息可望達0.22元，以昨日收市價2.91元計算，折合息率高達7.6厘。除可穩定收入外，還可博取未來資產升值、租金再行上調及人民幣上升的3項增值利潤，在不明市况下，可成為不俗的投資對象。
新項目質素有保證
在進行今次收購前，越房原本已持有4項物業，包括越秀區的白馬大廈、天河區的財富廣場、城建大廈及維多利廣場，總建築面積合計約16萬平方米，其中白馬大廈位於傳統火車站商貿會展區，其餘3項物業位於天河中央商務區，均為核心區和地鐵沿線物業。今次收購的新物業，則位處黃金位置，再令其地位獲進一步提升。
是次越房向越投收購的物業權益，為廣州越秀區越秀新都會大廈72.3%股權，涉及面積6.2萬方米，而扣除車位等後，可出租面積為4.99萬方米。越房以6.77億元、較估值折讓約4.1%的作價購入，其中2.08億元，以每基金單位作價3.08元、配售6597萬個新基金單位支付，餘額則以現金交付。完成後，越房旗下廣州商廈物業總面積增至近21萬方米，而越投持有的越房股權，會由原本的31.3%增至35.6%。
新收購的物業目前出租率為75%，其中一半租客為知名大客，租用其中68.2%的已出租面積，顯示租務結構優良，而最新租金則為寫字樓平均每月呎租79.2元人民幣，而商業樓面每月呎租則為96.8元人民幣，平均呎租約為85元人民幣。
目標價跟高盛看3.6元
雖然高盛早前發表報告認為，6.77億元作價只較獨立核數師估值折讓4.1%，以及交易完成後，越房的負債率會由現時的26.4%增加至30.4%，但高盛認為，去年4月才落成的越秀新都會大廈鄰近地下鐵，又處於商業區地段，預期出租率可由去年10月的75.1%增加至98%。
事實上，由於廣州區優質商廈需求仍然殷切，所以要達致高盛所預期的出租率應該不難。以越房持有涉及可租用面積為4.99萬方米計算，即新物業的全年租金收益約為5000萬元，加上原本擁有的4項物業預期約可取得2.16億元盈利，即全年盈利應可增至接近2.6億元，與麥格理早前的預測相若(見表)。
麥格理預期，越房今年每單位盈利為0.249元，並預期集團會派足十成，以此計算，折合息率高達8.6厘。不過，若以派發九成股息計算，每單位股息為0.22元，回報也高達7.6厘，絕對跑贏目前實質負利率水平。至於目標價方面，可看高盛所定的3.6元。
撰文：陳承龍
;){kind=small}