【明報專訊】2007年給我最大的意外(希望是驚喜)並不是直通車先說通車後又煞車，或是恒指升近32000點。放在歷史時間脈絡下看，這恐怕都不及人大常委於一年將盡之際許下2017年行政長官可以普選產生的承諾。政治問題不是本欄重點，不過，很同意中央希望各黨派能夠尋求共識，讓香港可以把精力放在其他問題上。
而我看眼前，香港政府有兩個問題必須從速處理﹕通脹及引伸的樓價升幅，與貧富不均的問題。
今年通脹料見4%
先談通脹，07年11月份綜合消費物價指數按年上升3.4%，較10月份的3.2%增幅擴大，亦是98年9月以來最大升幅。匯豐預期2008年的通脹率平均為3.9％，部分月份更會高見4％。2009年甚至會升至5％。我看通脹可以往更高水平進發。
各公用事業將會加價﹕中電(0002)及港燈(0006)已宣布今年加價4.5％及6％。九巴申請加價9％，新巴和城巴申請加價5.8％。至於私人房屋租金及食品，前者只會向上，後者最佳情况只會持平。
金管局總裁任志剛上周重申金管局沒有利率政策。沒錯，在聯繫匯率下，香港的息口要跟隨美國走，香港不能透過加減息來調控經濟。除了利率低，造成資產升值之外。美元弱勢與商品價格上升也是通脹的幫兇。老實說，香港政府對於以上的通脹起因，可以做的很少。香港政府極其量只能壓抑上市的公用事業公司的盈利來平衡公眾利益。
不過，公眾因為通脹高企及負利率的出現，而對於樓價上升的預期是香港政府絕對有空間可以下藥的。走近負利率(暫且以3個月港元銀行同業拆息減通脹計算)不是今天才發生，如圖1所示，2004年末曾經出現。根據中原城市領先指數於2004年升幅34％，不過2005年的升幅則只是輕微，只有6.3％。2007年，不用多說，大家都知升幅有多誇張，達27.8％。2004年樓價升幅主要是SARS樓價見底，加經濟復蘇的反映。2007年的升幅除了是經濟起飛及股市上升帶來的財富效應之外，更是供應失衡的反映。
供求失衡 樓價向上衝
在樓宇供應方面，根據差餉物業估價處的2007年物業評估，2007年的樓宇落成量為估計為12,740個，而2008年則為16,010個，這遠遠低於10年平均的24,524個單位。而美林去年11月估計，2007年至2010年間，每年樓宇的落成量為1萬至1.1萬個，低於每年1.95萬個住屋需要。2007年及08年的供應量處於低位，是2002年11月至2004年4月停止賣地的結果。2004年5月開始以新方式投地之後，只有25幅地皮成功賣出，總計1350萬平方呎樓面面積。
通脹樓價升 打工仔叫苦
如果我只是寫一個股評，我會這樣寫下去﹕「匯豐預期美國再於2008年減息1厘，若以中銀的最優惠利率6.75厘計，現時按揭利率多為最優惠利率減2.9厘，即是按揭利率由2007年的3.85厘減至2.85厘。如果以一個500萬元太古城近675呎的少量海景單位，七成按揭(借350萬元)，按揭20年計，每月供款便由20,933.7元減至19,149.2元，相差1784.54元。租一個相同呎數的太古城園景單位則要18,800元。香港又重臨供樓低過租樓的日子。」
翻查資料(圖2)1995至97年正是一手樓宇供應的低谷，伴隨的是瘋顛樓價。可能是財疏及技低，從來沒有想過要透過炒樓賺錢。我看住屋是生存權，眼看身邊朋友，既無資格買居屋，又無錢買樓，租金2007年升幅達15％(根據中原地產研究部預測)。在通脹及樓價租金上升的情况下，2008年對於一般打工仔是吃苦的一年。
難道我們又要如97年般再重議一次夾心階層之苦？香港政府對於樓價，想做什麼？當有更多人入市買樓，就更難動手。
吳詠珠
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