千億地產基金舵手吳繼煒:科網業創造財富 中港樓市前景俏

文章日期:2017年9月14日

【明報專訊】談到基金公司,一般人會想到是外資天下,不過,由港人吳繼煒創辦、專注大中華地區房地產私募基金的基匯資本,目前資產管理規模(AUM)已達120億美元(約936億港元),較2005年成立時升近60倍,是環球基金界的後起之秀。吳繼煒接受訪問時表示,過去12年內地經濟高速增長,尤其是科技業發展一日千里,製造大量財富,料此趨勢仍會持續,故他對內地及本港地產市場後市仍然樂觀。

明報記者 葉創成

今年6月,記者在《金融時報》舉辦的「亞洲投資管理業高峰會」上認識吳繼煒,他是該國際投資會議的少數港人演講者,其間他以流利英語分析內地住宅市場前景。他指,由於內地經濟基本面向好,故即使內地一線及二線城市樓價於2015年下半年開始急漲,今年輪到三四線城市價量齊升,亦不代表市場已出現泡沫。過去3個月內地樓市仍穩定發展,內房股股價亦延續強勢,可見他的分析到位。

在該高峰會上記者已邀請吳繼煒接受訪問,請教他對本港及內地樓市去向。他先從基匯資本開始談起,「目前基匯資本AUM達120億美元,在全球8個地區設有辦事處,員工約290名;我們12年前創業時只有3名員工,首個基金的規模只有2億美元。此前我在美國工作時已在當地成功投資多個房地產項目,了解到『錢並非最重要,能力才是最重要』。全球市場並不缺錢,只要你有一個好的意念(Idea),並且付諸實行,人家便會給錢你去投資」。

27歲收購美酒店 地產投資代表作

吳繼煒的父親吳仲燦,是地產投資公司建生國際(0224)創辦人,母親吳汪靜宜則是德昌電機(0179)主席汪穗中的胞姊。他在美國出生,童年時代在本港度過,於美國就讀多間大學後,在1995年時僅27歲的他成立Downtown Properties公司,斥資1000萬美元收購瀕臨破產的荷李活地標羅斯福酒店,接手兩年後已轉虧為盈,至今亦一直賺錢,年營業額較易主前升逾5倍,成為他在地產投資事業的代表作。他透露,有關收購向銀行貸款600萬美元,餘下400萬美元本金須由他自行籌集,當中100萬美元來自父親吳仲燦,故家人的支持亦是他成功創業的原因之一;而收購完成初期,他曾有兩年時間長駐該酒店,親自督師改善營運,「力不到不為財」,才有今日的成果。

Downtown Properties在羅斯福酒店取得成功後,在美國地產界亦打響名堂,至2003年已完成逾50個項目,惟吳繼煒當年卻決定回流本港,「首先,在1997第四季至2003年第一季住宅樓價大跌七成後,估值已相對低,給予我們入場的機會;更重要的是,內地經濟愈來愈開放,政策亦開始上軌道,較容易回去投資。我當時認為,既然作為一個中國人,我在美國亦可以做出成績,將有關經驗用於拓展中國房地產市場,料可事半功倍,因為內地經濟發展很快,而且外國人不了解中國,需要我們這些盲公竹做嚮導」。

2003年回流 8.4億購上環全幢物業

吳繼煒於美國掌管Downtown Properties時,摩根士丹利已是合作伙伴,2003年他回港投資房地產,雙方亦「拍住上」,於8月斥資8.4億元收購上環維德廣場全幢34層,總樓面39.6萬方呎,呎價僅2129元(編按:該財團於2006年以26億元把該物業轉售予麥格理,3年內賺逾兩倍;而李錦記於2010年以逾43億元向麥格理買入維德廣場,易名為無限極廣場至今)。

吳繼煒藉維德廣場打響頭炮後,2005年再成立基匯資本,主要投資於大中華地區房地產市場,近年他認為本港市場競爭愈趨激烈,故將內地市場定為發展重心,代表作是2014年以9.28億美元向盈大地產(0432)收購北京盈科中心後,引入在三藩市將貨倉改造為寫字樓出租予科技公司的經驗,將該物業原用作零售樓面用途、空置率甚高的底層,改作寫字樓用途出租予內地科技企業,令有關樓面租金總值勁升兩倍,連同上蓋寫字樓租金升值,接手3年後總租金升幅逾五成。談起這得意之作,他仍然津津樂道,「既然該物業租金升幅達五成,估值理論上亦上升五成;由於我們收購的資金中,股本及銀行貸款各佔一半,故是項投資3年內股本回報率便達100%」。

除了北京盈科中心外,基匯資本現亦持有上海仙樂斯廣場;本港物業組合中,最重磅的是2015年伙建生國際以72.8億元向洲際酒店集團收購香港洲際酒店。吳繼煒表示,自己與新世界(0017)執行副主席鄭志剛份屬朋友,而新世界亦正重建同樣位於尖沙嘴的新世界中心,兩人均希望該兩個位置相近的物業可發展為區內新地標。

2014年購北京盈科中心 至今升值五成

另外,吳繼煒私人亦與紅杉資本全球執行合伙人沈南鵬,以及騰訊(0700)個別高層合資15億元,收購位於太平洋的法屬波利尼西亞的四季度假村。他笑說:「香港最叻的人都去做地產,內地最叻的人都去搞科技。」內地龍頭科技企業正在改變各行各業的商業模式,影響力很大,故他亦有投資紅杉資本旗下基金,他估計沈南鵬也相信其專業眼光,故雙方亦一同投資地產項目。

在看完吳繼煒上述分析後,相信讀者也了解他對本港及內地樓市前景相當樂觀。他最後總結,自己早前到訪美國多間名牌大學,多名當地大學生對他說,已學習普通話多年,希望獲基匯資本聘用,到上海分公司任職,由此可見內地經濟崛起的事實。

他強調,本港有一國兩制及近水樓台的優勢,尤其是港人若精通兩文三語,在內地將有很大發展機會,籲年輕人努力裝備自己。

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