由香港到英國 穩步踏上置業路 莊太量:寧願供完一層再買一層

文章日期:2017年2月16日

【明報專訊】買樓不論自住或投資,往往是會影響一生人的重大決策之一,作為經濟學教授的中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量,其在香港及英國的置業經歷自然經過深思熟慮和合乎經濟原則,值得大家參考。

明報記者 葉創成

外界普遍認為,大學教師收入普遍較高,並且穩中有升,故此他們敢於在經濟轉差、樓價大跌時置業,買樓可謂贏在起跑線。

置業先為退休生活鋪路

莊太量接受訪問時說,他十多年前在本港經濟處於下滑周期時接連買樓,在大學任教是原因之一,但也涉及他對香港的感情,以及用專業經濟學分析為退休未雨綢繆,「1999年我尚未取得中大的終身教職,但當時考慮到日後即使不在中大任教,也會留在香港工作,故此需要一層樓,便拿一成首期出來再向發展商借二按向銀行借七成按揭買入新盤翠擁華庭。2002年我取得中大終身教職後,校方提供3個住屋津貼方案供我選擇,包括(一)入住宿舍;(二)領取長期租金津貼;及(三)買樓並領取10年的供樓資助。我選擇了後者,因為住大學2000多呎的宿舍時無疑很開心,但退休後如何維持此一生活水平呢?領取租金津貼亦有同樣問題,故我選擇買樓。買樓後,層樓一世屬你所有,只要你一諗到退休問題,就會知道買樓好過租樓」。

不過,莊太量強調,自己的理財哲學傾向保守,故2002年買入滌濤山單位後,等了數年待翠擁華庭單位回升至買入價後,便沽出該馬鞍山物業套現,盡快還清自住滌濤山單位的按揭,「我唔鍾意欠銀行債,寧願等自己日後儲夠錢後,有機會才再買第二層樓收租」。

深圳經濟高增長 間接支持港樓價

莊太量現已供滿自住的滌濤山千呎單位,令人羨慕,尤其是根據Demographia的數據,去年本港住宅樓價與家庭年收入的比率高達18.1倍,目前港人才買樓上車明顯吃力得多。

難再爆金融風暴 港樓價難大跌

雖然如此,他認為目前年輕人若有自住需求及供款能力,仍然應該入市,「我能夠於樓市低潮時買樓,只是好彩而已。樓市一個周期可長達20年,一般人不可能等20年才買樓,從來都是有需要、有能力便買樓。例如目前年輕人若有需要結婚,我覺得便應該買樓,因為如果你要等20年才買樓結婚,相信女朋友都走咗啦,你自己計掂數,供得起又係長揸就買囉,唔好計到咁盡!」

目前本港住宅樓價已升至歷史高位,此時此刻仍去買樓,前提是判斷樓價不會如1997至2003年般大跌七成。雖然莊太量也曾親身經歷該下跌周期,但他相信歷史重演的機會不大,「首先,樓價大跌與高失業率是孖生兄弟,只有當本港很多人無工做供唔起樓,才會賤價拋售自住物業,我不覺得此一情况會再出現。

贊成郊野公園邊緣覓地建屋

第二,深圳經濟近年發展很快,居民收入與日俱增,支持當地樓價急升,此過程不存在泡沫;目前深圳樓價僅較本港樓價低三成,假若本港樓價日後下跌五成至低於深圳樓價的話,我相信很多深圳人會來港買樓,反彈力好強。作為比較,1997年本港樓價是深圳樓價的很多倍,即使本港樓價跟着幾年下跌七成,到2003年仍遠高於深圳樓價,故當年本港樓價的確有下跌空間,而現時情况已並不相同。除非日後再爆發亞洲金融風暴,令深圳及本港樓價一齊大跌,但目前我看不到這情况會出現」。

既然本港樓價料持續高企,莊太量建議港府可參考新加坡的做法,增加公營房屋的供應,滿足港人置業需求,「新加坡大部分人口居住在政府供應的組屋,面積普遍逾千呎,雖然新加坡人每月須就此把相當部分的收入月供公積金,但這樣做可以換來安居樂業,我覺得也是值得的;而這些組屋不少是靠填海取得土地及輸入外勞興建的。就香港的情况來說,我建議港府在郊野公園邊緣大量覓地,再輸入外勞興建公營房屋,這樣做雖然會對環保人士或本地建築工人帶來負面影響,但香港人的整體居住環境卻可以提高,應該是利大於弊」。

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