匯豐前華人大班劉智傑:港樓市泡沫年半內爆破

文章日期:2017年1月12日

【明報專訊】有「匯豐前華人大班」之稱的匯豐銀行前副總經理劉智傑近日在社交網站以〈地產從此步入地獄之門〉為題撰文,警告本港住宅樓市泡沫料於12至18個月內爆破,並將此與上世紀80年代末期日本樓市爆破後衰足20至30年的慘况相提並論,成為城中熱話。本報昨日專訪劉智傑,由他親述看淡樓市的理由——樓價已經去到歷史高位,但之前支持樓價上升的利好因素正在逐步消失:息口趨升、北水減少、供應增加,樓價仍有再上升的動力嗎?

明報記者 葉創成

劉智傑稱,他在社交網站發表〈地產從此步入地獄之門〉一文,原意只是希望提醒朋友在目前高位買樓的風險,「買樓是大部分人一生中最大的投資,惟2003年第二季至今樓價勁升數倍後,很多人已以為樓價日後會只升不跌。惟其實樓價曾在1997至2003年從高位大跌七成,當時實力較弱的買家在買樓後未能向銀行借按揭上會,當時高位追貨的買家因出現負資產後無力供款,被銀行將按揭利率提高才避免被收樓,我曾經見證過有關周期,因此撰文呼籲朋友現時不要對買樓掉以輕心」。

料美國或加息至5厘

為何在此時此刻重提十多年前高位買樓後的苦况呢?原因是劉智傑相信,過去14年支持香港樓價大漲小回的利好因素已經出現變化,不可不防樓價掉頭大跌的風險。

劉智傑解釋,美國聯儲局在2008年金融海嘯後將利率降至零厘,並且推出量寬(QE)大印銀紙,實行聯繫匯率與美元掛鈎的香港亦跟隨,維持低息環境多年,支持樓價不斷破頂。惟他估計,美國低息周期已告一段落,未來當地息口回升的速度之快、力度之大可能出乎預期:「美國聯儲局於上世紀80年曾加息至10多厘,加快淘汰一些殭屍企業後,促進資源重新分配,結果當地經濟於80年代中期至2000年曾迎來長達十多年的強勁復蘇周期。任何經濟體均有其盛衰循環,2008年金融海嘯後美國減息及QE救市,但只有個別機構才可透過QE取得資金,結果是資金並沒有流入實體經濟,故目前美國逾兩成的家庭收入比2000年時更低。所以『放水』只是延遲衰退的出現,不代表問題已解決,相反,加息才是回歸正常。我相信美國社會已對加息達成共識,未來聯儲局的加息行動將會陸續有來。」

至於聯儲局會加息至哪一水平呢?劉智傑表示,任何人也無法就此準確預測,但他相信聯邦基金利率由目前的0.5厘升到5厘並不為奇,「目前美國整體通脹僅約2厘,但不代表聯邦基金利率只會升至2厘,因為過去多年當局以QE印了這麼多錢出來,一旦市場氣氛出現變化,通脹可以突然飈升,這樣的話,加息力度便會加強。而且特朗普任總統的美國新政府很多官員均沒有從政經驗,出現政策失誤的可能增加,故千萬不可低估美國利率升勢」。事實上,美國、日本及中國10年期國債孳息率近月均從低位回升(見圖),可見劉智傑的分析亦符合長息走勢。

中央防走資 北水買樓料大減

美國於前年底及去年底先後2次加息每次各0.25厘,雖然本港銀行均沒有調高最優惠利率(P),惟1個月銀行同業拆息(H)近日已屢創金融海嘯後的高位,昨收報0.72107厘,令借H按買樓者供款增加,劉智傑料該息率升勢將持續,並且將為樓價帶來不利影響:「息率由0.5厘升到1厘,利息成本便增加1倍;再由1厘升至2厘,利息成本又再增加1倍,令借按揭買樓者供款百上加斤。」

除了息率偏低外,內地資金於過去14年源源不絕湧入本港樓市,亦是支持樓價破頂的重要原因。不過,劉智傑表示,內地近月全方位控制資金外流,他早前在深圳的匯豐銀行提取數萬元人民幣現金,亦要簽訂文件說明資金用途,故他相信只要「反走資」政策不變,日後來港置業的北水將會大幅減少,「大家千萬不可忽視北水減少來港買樓對樓價的不利影響,2015年4月中央收緊深圳人自由行由一簽多行改為一周一行,至今本港每個月零售銷售均錄得按年跌幅」。他建議讀者可留意在未來幾日開售的本港新盤銷情,若內地買家比例顯著減少,便可引證他的觀點正確。

供應陸續有來 買樓前宜三思

另外,在去年12月公布的《長遠房屋策略》進度報告,港府維持未來10年興建46萬個住宅單位的目標,住宅供應比過去10年肯定會大幅增加,亦是劉智傑看淡樓價的另一原因。他總結說,2003年開始的樓價升浪已進入尾聲,雖然沒人清楚何時才會見頂回落,但相信在未來12至18個月內泡沫隨時會爆破,建議擬置業者三思而行。

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