美學生公寓升價 跑贏傳統住宅 相關信託基金 回報勝整體20%

文章日期:2017年5月19日

【明報專訊】不少家長都十分着緊子女成長,一早為他們部署升學路線。有專家認為,不少中港父母都希望子女到海外升學,並投資當地物業,因而逐步兌換當地貨幣,他們都計劃周詳,這趨勢造就熱門留學地點如美國的學生宿舍物業具有不錯的投資價值,值得留意。

明報記者 龍彩霞

英國和美國仍然是很多父母心目中子女理想的留學地點,其中美國樓巿經過2008年金融海嘯調整,近年開始逐漸呈現復蘇趨勢。根據美國地產經紀協會公布的2017年成屋銷售數據,成屋銷售年率已升至2007年2月以來新高,而其中不少投資正是來自華人。近兩年來學生公寓尤其吸引投資者的原因,在於其極低的空置率,市場需求甚殷,而且租金回報率不俗。

需求大 空置率低

事實上,學生公寓的投資表現與傳統的房地產類別相關度較低,在投資組合分散程度和多元化方面有突出表現,即使在宏觀經濟環境惡化的情况下,也能夠帶來穩定回報。過去5年來,學生公寓的租金增長和出租率數據遠遠較傳統的多戶住宅佳,專注學生公寓投資的信託基金也發展迅速。雖然隨着美國聯儲局加息周期開始,在市場預期抵押貸款利率上升下,學生公寓物業連同其他美國房產一起出現過短暫調整,但很快就恢復增長趨勢。美國學生公寓地產信託基金在過去24個月表現,優於全種類房地產投資信託基金近20%。

據估計,到了2022年,美國整體大學入學人數將增至2400萬。此外,來到美國接受高等教育的國際學生的數目也會創歷史最高。人口預測數據顯示,中國仍然是最大的留學生輸出國,幾乎是印度的4倍。而美國是最主要的留學目的地,也是迄今為止住宿支出最昂貴的留學地點之一,其次是英國和澳洲。然而,美國學生公寓供求不平衡,目前專門的學生公寓覆蓋率只有12%,僅為英國的一半。入學人數不斷增加,機構投資者的加入,學生住宅設施質素要求提高,這種種因素都進一步增強了學生公寓的吸引力,為相關開發商、營運商及感興趣的投資者提供了良機。

不過,投資學生宿舍在傳統意義上與標準的多戶家庭建築相比,有更高的更替率和折舊速度,導致更高的維護和翻新成本,學生住房的成本比傳統宿舍的成本更高,這部分成本為投資者帶來額外風險。但對於機構投資者而言,在競爭激烈的大學城,通過合理的選址、改造、推廣和運營,學生宿舍收益的年回報率比傳統宿舍高出約1至1.5個百分點。學生宿舍市場的持續發展,令更多的機構投資者和專業的房地產開發團隊進駐,普通個人投資者有了投資學生宿舍地產的更佳選擇,通過股權、債權、基金等多種方式進行投資,使得學生宿舍投資成為了一種更為親民和成熟的體系。

學校質素影響附近樓價走勢

在中國,大多數置業人士都會傾向購買學校區的物業。在美國,這個問題同樣重要。即使買家暫時沒有孩子上學的需求,附近學校的教學質量也會很大程度上影響未來樓價的走勢。如果準買家正在考慮置業,需要考慮很多方面的因素,如周邊環境、建築面積、家居設備條件等。

[龍彩霞 海外置業錦囊]