星洲樓市減辣 業界料心理利好 發展商趁勢重推優質餘貨

文章日期:2017年3月17日

【明報專訊】新加坡政府上周五宣布放寬樓市政策,減少對賣家徵收的印花稅,並放寬按揭貸款限制。當地樓市經過幾年低迷,銷售數據已在2月有所改善,新加坡市區重建局(URA)數據顯示,發展商私樓銷售量大增155%至977個單位。地產網站PropertyGuru.com援引分析師稱,這表明投資氣氛轉好,發展商和樓市買家的信心都有提升。不過,惠譽指因新措施只針對賣家而非買家,料不會顯著推動樓市炒風。

明報記者 姚丁鈺

新加坡政府宣布將目前持貨4年內轉售物業須繳付印花稅的規定改為持貨3年內,各級稅率各自下調4個百分點,每級稅率分別為12%、8%和4%。原先貸款與估值比率(Loan-to-Valuation)60%以上,才能夠豁免總償債率(TDSR)的限制,即申請按揭貸款者每月攤還的房貸即使超過六成,亦可通過貸款申請,現在該豁免政策的門檻調低至50%。

惠譽:措施針對賣家 料不掀起炒風

惠譽表示,新措施只調整賣家稅率,料對樓市影響有限,又認為新加坡樓市未來兩年跌5%左右。中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛認為,該措施短期內不會令炒樓客增多,但總體上仍是新加坡樓市難得的利好因素,相信樓市在不久後將復蘇。許大衛表示:「香港樓市有內地客和發展商撐,因此可以活躍過新加坡很多。此次減辣對新加坡整體樓市影響屬正面,對比香港,起碼說明新加坡政府不再加辣,不過心理影響或大於實質影響。」

中原:未來新樓供應少 二手交投放緩

許大衛認為,雖然政府調低賣家稅率,但是二手市場的供應不會有明顯反應,尤其是2019年新樓供應將「少得好緊要」,加上利率仍低,賣家持貨能力強,料不會輕易放售。他觀察近期數據,發現二手成交放緩;發展商新樓銷售採取的優惠政策亦令新樓比二手樓更加吸客。

此外,新加坡樓市亦有見底的迹象,自2014年第四季度,新加坡市區重建局私樓樓價指數整體連年下跌,2016年雖然跌幅放緩,但仍跌3.1%。萊坊認為,過去幾年投資者的買樓決定十分審慎,雖然2017年該狀態或繼續,但隨着市場穩定在現時定價,並且成交較2015年有改善,潛在買家可能由「觀望」轉為「購買」。

香港買家對新加坡樓的興趣一向穩定。許大衛表示,去年新加坡再度榮登全球最受外派人士移居的國家榜首,除了國家吸引人才外,實際樓盤質素亦非常好,「大發展商好落本去做」。香港的新加坡樓買家,買樓預算由百萬至千萬元不等,他建議,對當地樓市較陌生的投資者宜買傳統核心區,包括1區、9區、10區,若對當地樓市足夠熟悉,可考慮其他區域,如18區等。

萊坊:今年15萬單位完工 或打擊租務

萊坊料2017年兩房和三房物業銷量最佳,不過在投資潛力豐富的地理位置,一房物業可望最為投資者青睞。然而需要保持審慎的是,萊坊總結的數據顯示租金降幅仍然大於平均樓價降幅,料2017年完工的1.5萬單位供應或令租務市場承壓。

經過幾年樓市辣招的打擊,不少新加坡發展商又將未售罄的餘貨重新推出。許大衛表示,這些存貨其實不算「舊貨」,亦不是因為設計和質素問題才未能售出,因此仍為可靠。發展商賣餘貨只是因為以前1年可售罄的項目現在需要3年銷售。

萊坊數據稱,現時未售餘貨是2016年總成交量的2.6倍,已經為歷史新低,一旦有任何市場未預見的成交改善,優質樓盤的供應都有可能變得短缺。按新加坡不同區分類,上述核心中央區(CCR)、其他中央區(RCR)和中央區以外(OCR)餘貨數據分別為8.3倍、2.8倍和1.7倍。

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