中港買家搶貴西雅圖物業 去年樓價升一成冠全美

文章日期:2017年2月17日

【明報專訊】距離加拿大溫哥華只有兩個半小時車程的美國西雅圖,微軟、亞馬遜、Google、facebook等多家科技巨擘先後落戶,由上世紀80年代逐漸發展成為美國的科技之城,引來各國高科技人才。另外,加拿大卑詩省去年8月開始向海外買家徵收額外15%的物業轉讓稅(PTT),令大量計劃在溫哥華購置物業的買家將目光轉向西雅圖。受惠上述變化,2016年起,西雅圖樓價的按年增幅由3年前約6%,擴大至去年高峰期的11%,樓價升幅已經超過矽谷所在的三藩市。

明報記者 姚丁鈺

標準普爾計算的Case-Shiller指數顯示,矽谷所在的三藩市,樓價升幅由去年初起大幅收窄,由10%降至僅5%。同為科技城市的西雅圖自2014年下半年以來,樓價增幅不斷加速,由2014年6%增幅加速至去年底的10%。

根據美國地產研究機構Zillow的數據,西雅圖2016年全年樓價增幅達11.3%,市場投資「熱度」被評為「非常熱」,樓價中位數為60.9萬美元(約472萬港元)。

買家多一筆過付現金交易

現時大西雅圖區最受歡迎的是樓價介乎60萬美元(約465萬港元)至100萬美元(約775萬港元)的物業,任職於美國地產公司Windermere Real Estate的西雅圖華裔地產經紀洪豐表示,在大西雅圖區的Kirkland或Redmond,這筆資金可以買1500至2300方呎的獨立屋,這些獨立屋不用繳付物業費;不過,成功買到物業的買家往往直接以現金全款交易,並且放棄驗樓條款,比如叫價50萬美元的物業,有時有多個買家爭購,最終成交價高達65萬美元以上。

他所見的投資者中,剛拿到綠卡,或計劃未來前往美國就業、居住的買家居多,其中不乏香港人和台灣人,亦見到不少溫哥華華人。

龍頭科網企業落戶西雅圖

對於大西雅圖區樓市受歡迎的原因,洪豐認為,主要原因之一是房源短缺。根據華盛頓州金融管理辦公室(OFM)的數據,大西雅圖區2015年和2016年樓市供不應求,每年物業供應比需求少約1.2萬伙。原因之二為就業機會多,除了華盛頓大學之外,還有龍頭科技企業落戶,包括微軟、Google、亞馬遜及facebook。無論與北邊的溫哥華或南邊的加州比較,西雅圖物業性價比都更吸引。他又稱,溫哥華買家比較注重投資需求,另今年樓市比去年火熱,未知是否因內地資金湧入,但資金從中國大陸流出確實愈來愈困難。

當地向外國人貸款的銀行較少,洪豐建議合資格貸款的投資者,務必在付款2個月前將首期和6個月供樓款項,存入在美國轉帳容易的銀行帳戶,之後勿再往同一帳戶轉帳;因為貸款銀行查看近2個月存款對帳單時,會對該2個月內入帳的存款要求說明來源。

根據《西雅圖時報》,單在西雅圖市,2017年就將有近1萬伙新公寓單位供應,2018年新供應將進一步增長至1.25萬伙,彌補此前兩年西雅圖供應不足狀况,這亦是令2017年西雅圖樓市轉弱的潛在因素。Zillow數據略為悲觀,料2017年西雅圖樓市增長4.7%,而Windermere料2017年西雅圖樓市增幅為7.5%至8.5%,仍跑贏全國平均。市場普遍料西雅圖租金增幅將有所放緩。

今年供應增 料樓價升幅放緩

此外,Windermere指出一個有趣現象,2016年在西雅圖見到愈來愈多千禧世代的買家,預期2017年會見到更多,不過物業的可支付能力或成一大阻礙。這可能令更多人只能選擇距離商業區較遠的地區買樓,為這個城市的基礎建設增加潛在壓力。另外,西雅圖漲幅2016年領先全美國,並不代表西雅圖樓市爆煲風險增,因為該區的首期比例、信貸要求都仍然嚴格。

明報記者 姚丁鈺

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