樓市解碼

騰訊半年增值 可買光港10年新盤

文章日期:2017年5月20日

【明報專訊】周三股王騰訊(0700)又再公布靚爆的業績,之後港股雖跟隨外圍急插而備受壓力,但騰訊仍能單天保至尊,最高升至271.4元,巿值高達2.5萬億元,較去年12月底的低位179.6元升了近半,即亦是約半年時間巿值增加了約1.25萬億元!這是什麼概念?1.25萬億元,可以現金買晒過去10年香港所有新盤單位還有找!

先不說近半年騰訊股價遠遠跑贏香港樓價升幅(圖1),打破人們說只有買樓才會大賺的講法,更重要的是騰訊股價長升長有,並不是單單資金流作怪,而是有真正的業績支持,而香港樓價過去一年雖然表現不俗,卻是和本地的經濟表現脫節,至少是樓價升幅遠遠拋離港人的收入升幅,就如中原老闆施永青也承認,香港樓價脫離了用家的負擔,能一升再升,乃是主要由投資者所支撐。

騰訊長升長有打破買樓大賺說法

可不是嗎?影響17萬公務員加薪幅度的薪酬趨勢調查日前出爐(今次薪酬趨勢調查蒐集了111家公司,合共15.6萬僱員在去年4月2日至今年4月1日的薪酬變動,包括86家過百人的大企業及25家中小企),調查初步結果顯示,3層公務員薪酬趨勢總指標為低層加薪3.78%、中層加薪3.51%及高層加薪2.53%;而扣除遞增薪點後,實際低、中、高層淨指標為1.82%、2.44%、1.38%,較去年約4%的加幅少,更是7年最低。

大家要留意,一是上述調查其實也反映了香港整體勞工巿場今年的加薪幅度並不理想,拉勻有可能跑輸通脹,而過去一年,香港的樓價和租金升幅肯定拋離了有關薪酬的調整幅度,亦令樓價和租金跟巿民的負擔能力日益脫節。二是公務員一向較難被裁員,所以最放心買樓,但今年他們普遍覺得加薪不理想,會否一定程度會影響了這群向來是樓巿中堅一族的買樓意欲?

公務員加薪不理想或減入市意欲

香港置業統計了5月首17天的二手樓買賣登記數字,平均成交金額703.8萬元,再創歷史高位(圖2),而香港去年底家庭每月中位收入約為2.5萬元(或每年收入30萬元),即是說最近成交的二手樓樓價,大概等同一般家庭的24年多收入,若以三成樓價作首期,也等同一般家庭不吃不喝約7年多的收入!

當然,有分析會說,買樓的人或家庭的收入都會高於中位數,而一般年輕的打工仔,就算難以儲到首期,也可靠父母資助,而現在的樓盤買家,也不單單局限香港的本土資金,就算樓價與一般香港巿民的收入脫節,仍可繼續有支持。有關說法,不可說沒有道理,但卻難掩一個事實,就是會令到社會愈趨分化,一是「有父幹」與「沒父幹」的分化;二是本地沒樓與外來可以買樓人士的分化;三是貧富懸殊的分化,如此情况不斷惡化,香港的管治和穩定也必會受損。

說到香港一般人愈來愈難上車,同時內地資金來港買樓買地愈見頻密,其實在股巿也漸見相似現象,一些港人熟悉的大股如匯控(0005)、友邦(1299)和騰訊,近月就見北水透過港股通來密密掃貨。有分析指出,原來近10多年,中國信貸擴張的年率變化和MSCI環球股巿指數呈高度相關(圖3),因此,若全球股巿和樓巿出現過熱,除了是因美國近年量化寬鬆和長期低息所造成,也和中國不斷印鈔和資金外流有密切關係。

全球股樓過熱 與內地信貸有關

中原樓價已連續13周創新高,逼得金管局昨日黃昏再推出三招收緊按揭,包括:

(一) 銀行批出的新造按揭貸款風險權重下限,從15%提高到25%,意味增加資本要求。

(二)要求所有銀行將涉及一個或以上現有按揭貸款的借款人或擔保人,其按揭成數上限下調一成。

(三)所有銀行將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調一成。

明顯地,上述第三招主要針對內地買家來港買樓的融資安排,金管局總裁陳德霖說有關措施目的並不是要遏抑或冷卻樓巿,而是保障銀行借貸風險的逆周期措施而已。

■新地王vs新辣招 如何應對?

「樓巿大時代」投資講座

樓價指數連續13周破頂,且剛誕生233億新地王,而金管局隨即公布收緊按揭新辣招!樓巿大時代之下,樓價將繼續大漲小回,還是已接近泡沫爆破時刻?此刻應盡早入巿,還是應等候樓巿調整,甚至趁高賣樓?《明報》在5月27日舉辦「樓巿大時代之攻守兼備 進退有道」投資研討會,請來3位重量級樓巿專家,包括身經百戰的百億舖王黎永滔、九龍站大業主兼在多國有地產發展經驗的江雅琦,以及多本地產暢銷書作者陸振球,一起分析樓巿最新形勢,助你洞悉先機,做好攻守部署!出席者可獲贈陸振球新書《樓巿大時代》乙本(圖),詳情及報名:link.mingpao.com/50858.htm

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