樓市解碼

【陸振球專欄】劉智傑:地產從此步入地獄之門

文章日期:2017年1月11日

匯豐前副總經理劉智傑最在 FACEBOOK 發表一篇分析經濟和樓巿的文章,惹來熱烈議論,已由同事約了他做專訪,現率先和大家分享他的文章內容(節錄):

(1)經濟帶動,通脹回歸,加息步伐加快

本來美國在12月加息之後,市場一直等待 1月中聯儲局會議紀錄,希望找出一點端倪。而市場在這期間,債市已明顯反映,利率加與不加,已不是耶倫可以控制,加息只是遲早的事。因為 2年債券收益超越 1.2厘,10年更達 2.6厘,利息上升加快。

美聯儲12月中的會議紀錄顯示,差不多全部議員都認為通脹在今年內會加劇,加上新總統的財政擴張政策,令加息的步伐更快。

6日晩剛宣布的就業人數,更加強耶倫加息信心,立刻反映在債市及黃金市場上,但加息令美元匯率更強,從而影響美國經濟發展,到頭來令美國經濟倒退,那是後話。

於前兩三天內,港銀行同業美元 Libor 3個月拆息升破 1%,是8年新高,市場已反映資金需求近況,全球利息向上再不是美國是否加息的問題。

港人如果採用美元及浮動利率作為樓按的,利息支出已經隨著 Libor 上升而加重。

不得不一提的,關於歐洲方面,歐洲製造業12月增長是 2011年4月最快,德國 PMI 製造業12月指數升至55.6,自2014年1月最高,而意大利也升至 53.2,反映歐元區經濟持續復甦,帶動通脹。

歐元地區本來是全球經濟最弱的地區,12月的通脹按年增長 1.1%,自 2013年以來最快,11月增加只有 0.6%。德國尤其超乎想像,升 1.7%。 通脹一來,歐央行不得不去面對而加息。

(2)大陸管制資金外流,最新措施個人每年仍可換取5萬元人民幣的外幣,但要明確表示用途,更指定不得用作境外買房,證券投資,購買人壽保險和投資保險產品等等,令大陸資金來港斷裂,內地發展商積極來港搶地,如投地資金未能到位,清付投地款項,在港又籌不到資金,那會引爆樓市,令場面不可收拾。

內地有關部門,亦指定各大銀行,收緊企業向外轉移資金作海外投資,加緊查察銀行跨境交易。

另有消息指國企要把外匯全部上繳人民銀行結匯。

這些所有措施,會大幅收緊來港資金,進一步抽高銀行同業市場拆息。

(3)全球資金問題,在這八年寛鬆零息環境下,發債數量大升。根據彭博報導,全球債務,以 trillions(兆美元)計!債務今年到期要 refinance 的,美國有 3634b,要付出利息 coupon 237b,中國有 588b,coupon 12b,而日本則有1840b,coupon 75b。(所以我一貫關注的,不是中國債務問題,而是美國的龐大債務,錢從何來是個大問題!)。債務問題將會是資產市場爆破的最大真正的「黑天鵝」事件!

全球債券在12月底Q4,根據巴克萊世界債券指數,已損失慘重,下跌超過 7%。但歐元國債,負利率已到極限水平,因為歐央行可以購買的,是指定類別的債券,令到負利率達到以年息計為 -5%,使債市變成一個隨時爆炸的計時炸彈!

如果全球中央銀行收緊寛鬆政策回歸正常如所說,那來資金,為這些債務再融資,各方為了爭取資金再融資,不得不大幅增加利息,做成未可預料的後果。

(4)香港樓價標升,不知不覺已經有16年之久,曾任權任內8年,扣押土地不放,加上美國自 2008 開始寛鬆及零息政策,更逢內地放寬人流資金到港,買樓投資,時勢做英雄,令樓價非理性上升。雖然上升期很長,但並非因為經濟增長,個人收入大增,或人口爆升需求增加所做成。這一連串偶發性事件做成的大升,會再重複或繼續的機率有多少?(可參考Randomness, Fooled by 是由美國作家 NN Taleb 一書的書內提出的觀點,所作另一書 The Black Swan,風行一時)。

故此,時勢可能是做成這十幾年上升的主因,如今這些因素消失,樓市會怎樣!

5)前曾述,樓價已有結構性改變,政府政策,人口老化,收入減少,經濟放緩,如加上港元枯渴,通脹加劇,利息標升,更而美國新政府上台,貿易保護主義抬頭,中美衝突,一觸即發,已改變了樓市的大環境。

日本多年前樓價上升到泡沫水平,爆破後日本過了二、三十年,經濟還是一潭死水,樓價還在低位徘徊,是香港樓市最佳的樣板。

大家有投資的要有適當的部署,這個浪什麼時候到,當然沒人清楚,相信在12個月至18個月期內,隨時會爆發,到時處理,為時已晚。

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

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